天风证券-中公教育-002607-拟参与竞拍土地使用权，建设研发中心等巩固一体化响应能力-201111

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全资子公司拟参与竞拍北京昌平区土地使用权，土地面积3.7万方11月10日，公司公告，全资子公司北京中公未来教育科技有限公司参与竞拍位于北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土天风证券地一级开发项目CP00-1804-0002地块R2二类居住用地、CP00-1804-0012地块F3其他类多功能用地的国有土地使用权。

土地面积3.74万方，其中建设用地3.74万方；建筑控制规模14.2万方；用地性质：R2二类居住用地、F3其他类多功能用地；土地出让年限：中公教育居住70年、商业40年、办公50年；挂牌起始价30.05亿元；竞买保证金6.01亿元。

公司拟在该地块上建设002607公司在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心、全国市场垂直一体化响应指挥中心、创新教育总部。

项目建成后，将有效提升公司集群化研发能力、线上线下融合产品规模化生产及普及能力、全国市场垂直一体化快速响应能力和全品类产品的敏捷创新能力，能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上拟参与竞拍土地使用权线下融合培训，能够解决30000多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。

这一全面融合在线技术的新中心建成将系统提升公司对内与对外的培建设研发中心等巩固一体化响应能力训能力，全面引领行业科技、研发、培训、服务、市场及指挥体系的彻底革新和升级，有力提升品牌形象及竞争壁垒，同时配套建设的公寓住宅可解决大部分核心骨干人才的住房问题，全面提升行业人才竞争壁垒。

维持盈利预测，给予买入评级中公已建立并完善研天风证券发渠道运营垂直一体化响应反馈机制，在巩固自身护城河同时成就极强的市场竞争格局。

一方面，招录考试全面恢复，上半年因考试延期积压的待确认收入在Q3获得部分释放，在弥补上半年亏损之后净利依然获得稳中公教育健快速增长。

Q4为传统业绩确认高002607峰，Q1-3高增长奠定全年趋势。

另一方面，研发教学市场服务等关键驱动要素的拟参与竞拍土地使用权人才与资本投入逐步增大，以研发为主导的市场领先优势持续增强，线上快速发展，线下稳步推进，线上线下融合优势更加凸显。

中公长期价值明确，疫情加剧中小机构出清，扩招趋势叠加资源积累将更加巩固中长期护城河；我们预计公司20-21年净利分别为25亿建设研发中心等巩固一体化响应能力、36亿、PE分别为104x、73x。

风险提示：公司能否竞得土地使用权尚存在不确定性，核心高管流失，天风证券拿地进度不及预期。