光大证券-建业新生活-9983.HK-纳入MSCI中国小型股指数点评：区域深耕优势明显，聚集提升乘数效应-201111

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　　事件: MSCI明晟公布全球标准指数成分股半年度检讨结果显示，MSCI中国小型指数新增36只股份,建业新生活(9983.HK)获得入选(11月30日收市生效)。
　　点评:公司纳入MSCI中国小型股指数，该指数旨在衡量中国市场小型股板块的表现，涵盖具有良好经营业绩和发展潜力的公司,公司价值获得进一步认可。
　　公司深耕中部区域，聚焦河南省，未来布局华中六省。受益于建业集团的省域化发展战略，公司物业管理及增值服务已覆盖河南全省18个地级市(包括104个县级市中的94个)截止2020年6月30日,总合约面积1.44亿平米，总在管面积约7000万平米。我们预计截至2020年末，公司的总合约面积将会接近2亿平米，总在管面积将会接近1亿平米。
　　随着建业集团项目的陆续交付,以及围绕已有项目开展收并购和外拓，公司于河南省内的项目密度将进-步提升。公司在河南省内区域深耕优势明显,知名度和美誉度均较高，后续通过第三方外拓下沉到河南的县级区域,将对公司后续管理面积增长起到较大的提升。未来有望通过项目代建、第三方外拓以及并购将经营范围拓展至华中六省。
　　公司立足建业集团在省内的积淀,积极联合外部资源，致力于打造新型生活方式服务平台。建业+平台作为建业集团下的轻资产运营平台，汇聚了集团内部资源及一系列电商平台、知名企业、品牌等外部资源，意图服务整个建业集团客户群。公司2020年中期财务报告显示,建业+平台注册用户已超280万，其中月活用户超60万。2019年全年建业+平台实现GMV约4.3亿元，2020年上半年实现GMV约3亿元。
　　我们认为公司区域长期深耕优势明显,建业集团在河南省及华中六省的知名度和美誉度较高,聚集效应将会提升公司成本控制和快速拓展的能力,提升物业服务基础板块的经营水平，同时建业+平台的生活服务板块将充分利用区域人群聚集优势，发挥乘数效应，扩大用户覆盖面。
　　盈利预测、估值与评级:我们维持预测2020年EPS为0.32。鉴于物管行业近期竞争加剧，我们认为公司外拓增速略有放缓，下调2021-2022年EPS为0.47/0.67元(原为0.49/0.74元) ,当前股价对应2020-2022年PE为20/13/10倍。鉴于物管板块近期标的供给增加，板块估值回调,行业竞争提升，综合评估我们下调公司2021年合理估值为28倍(原为30倍)，给予公司目标价14.62港元，维持“买入”评级。
　　风险提示:建业集团关联方依赖风险;生活服务平台的用户外拓质量风险; .河南省人工成本快速上升风险。