民生证券-房地产行业：看好优质地产股年末行情-201113

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土地市场已从过热转为平稳土地溢民生证券价率作为简单又有效的指标，历史看，对于地产股估值变化有较强的预见能力；从规律看，当溢价率上升时，地产股指数表现较差；但当溢价率由高位持续下降时，地产股指数将显著修复。

当前溢价率已开始持续下降，10月底全国300城溢价率已下行至11%，较前期高点17%（6月底时）显著下行；伴随土地市场高热度的消退，市场对房企融资进一步收紧的隐忧将有所缓解房地产行业，地产股修复也将有望得到支撑。

历史规律看，地产销售由高热度步入平稳阶段，有利地产股估值修复地产行看好优质地产股年末行情业较其他行业最为典型的差异，就是在需求高景气时，政策收紧预期反而上升，此时反而会对地产股估值造成打压；从规律看，适合地产股估值修复的阶段，是销售端由高景气步入至平稳期。

伴随居民端融资的收紧，销售民生证券端将从高热度步入至平稳根据我们所发现的地产需求预判指标―居民增量储蓄利息保障倍数可以看出，居民端融资变化对于地产需求变化最为敏感，伴随9月以来，居民按揭贷款及抵押贷款的收紧，我们认为，地产销售端将从高热度阶段步入平稳阶段。

投房地产行业资建议综上分析，无论是土地端还是销售端，都将支撑地产股估值进入修复区间，看好优质地产股年末行情，推荐：阳光城、滨江集团、保利地产，建议关注：绿城中国（H股）、融创中国（H股）；除此之外，看好经历调整后物业股的价值回归的机会，建议关注：碧桂园服务（H股）。

风险提示1、地产政策超预期收紧；2看好优质地产股年末行情、外围不确定性风险加大。