华安证券-房地产行业：需求仍具韧性，结构调控下α标的有望跃出-201115

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主要观点：市场表现；上证指数本周下跌0.06%，收报于3310.10点；创业板指本周华安证券下跌0.96%，收报于2706.81点；沪深300本周下跌0.59%，收报于4856.85点。

房地产板块本周下降1.16%，在28个行业房地产行业内位列第20位。

新房成交：成交面积同比3.5%，环比-8.7%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约53需求仍具韧性6万方，同比3.5%，环比-8.7%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积79万方，同比17.7%、环比-4.2%；二线（13城）一手房合计成交面积267万方，同比-11.0%、环比-6.8%结构调控下α标的有望跃出；三线（26城）一手房合计成交面积190万方，同比26.1%、环比-12.9%。

二手房成交：成交面积同比-11.9%，环比-3.0%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约154万方，同比11.9%，环比-华安证券3.0%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积45万方，同比13.2%、环比-7.2%；二线房地产行业（8城）二手房合计成交面积83万方，同比109.8%、环比-0.3%；三线（7城）二手房合计成交面积26万方，同比-33.4%、环比-3.9%。

新房库存：库存面积环比0.29%，去化周期8.6月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9052万方，环比0.29%，整体去化周期（按面积需求仍具韧性）约8.6月。

其中，结构调控下α标的有望跃出一线（4城）新房库存合计3027万方，环比-0.32%，去化周期8.7月；二线（7城）新房库存3178万方，环比1.04%，去化周期7.7月；三线（7城市）新房库存2847万方，环比0.12%，去化周期9.7月。

土地市场：百城土地成交面积843万方，成交土地总价247亿元，土地溢价率14.31%上周（11.02-11.08），百城土地供应数量为181宗，对应土地供应建面约1664万方；百城土地成交数量为106宗，对应土地成交建面约843万方，成交土地总价华安证券约247亿元，百城土地溢价率为14.31%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别房地产行业为115万方、188万方和539万方，同比分别为13%、-73%和-26%，对应土地溢价率分别为0.59%、6.35%和23.20%。

？投资建议需求仍具韧性：本周，银保监会发布《取消保险资金开展财务性股权投资行业限制》，以加大保险资金对实体经济股权融资支持力度，提升社会直接融资比重。

而在《关于保险资金财务性股权投结构调控下α标的有望跃出资有关事项的通知》中明确所投资的标的企业不得存在以下情形中包含了“直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。

房地产行业的调控方式由“一刀切”的整体式调整为“因城施策”的微整式，再到“公华安证券司层面”的主体式。

周期属性或因此逐步淡化，在β弱化的同时，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中房地产行业实现强者恒强的表现，带动行业集中度逐步提升。

疫情冲击对房地产竣工端的影响并未完全消化，维持需求仍具韧性四季度竣工修复的预判。

结构调控下α标的有望跃出头部规模房企及二线成长梯队有望凭借自身优势实现销售、业绩双增长。

建议关华安证券注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期房地产行业，资金面大幅收紧等。