平安证券-保利物业-6049.HK-深度报告：央企物管龙头，拥抱非住宅蓝海-201117

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核心摘平安证券要央企物管龙头，多元业态布局：公司为央企保利地产旗下控股公司。

自2014保利物业年起，在中指院百强物管公司中保持前五、央企第一。

公司在管面积快速扩张(2017-2019年CAGR64%),在管业态呈现“住宅+非住”的双6049.HK轮驱动模式；非住宅领先优势突出，绝对规模居行业首位。

总营收位居行业前列，单年增速从2017年的26%已提升至2019年的41%；高毛利的增值服务占比逐年提高，近3年复合增速（60.8%）远超总营收增速（35.7%），至2020年中收入占比深度报告已达36%。

行业空间广阔，竞争格局分散：住宅领域，目前存量规模（330.9亿平）远超现有在管规模央企物管龙头（165.1亿平），而品质物业对房产具有保值增值效应，将助力提高存盘入驻率；同时竣工高峰也将为行业带来可观增量规模。

非住宅领域，“后勤服务社会化”释放存量公建物业，将为物管行业带来新增拥抱非住宅蓝海长点。

竞争格局方面，物管行业集中度（top10市场份额9.2%）较上游地产行业（top10市场份平安证券额27.7%）差距明显，房企龙头效应或将带动物管公司“强者恒强”。

背靠龙头房企，业绩高增确定：短期来看，保利地产20保利物业17-2019年销售面积CAGR达18%，逐步交付将提供稳定的增量在管规模；中长期来看，保利地产土储充裕（1.62亿平米），土储/合约面积覆盖比达32%，为公司扩张提供有力支撑。

同时保利6049.HK地产58%土储位于消费能力较强的核心城市，叠加养老、教育、美居等母公司其他板块协同，未来将持续为公司增值服务赋能。

行业加速整合，外拓蕴藏潜能：公司外拓势头强劲（2017-2019年外拓面积CAGR227深度报告%），2020H1末外拓在管规模占比（56.8%）已超关联房企贡献部分（43.2%）。

未来有望凭借自身品牌溢价及覆盖城市的深度广度，充分挖央企物管龙头掘优质收并购标的，叠加充裕的在手资金和资源整合能力，积极对外扩张以巩固行业龙头地位。

公建领域先发，聚焦潜力赛道：公司在央企背书下，在拥抱非住宅蓝海获取政府项目、拓展公共服务领域方面颇具资源，率先开启“政府+企业”的服务共治模式。

公建物业在管面积突破式平安证券增长（2017-2019年CAGR328.7%），且全面覆盖各细分赛道，占据先发优势。

公司通过打保利物业造“西塘”标杆项目，挖掘城镇服务的拓展空间，提炼升级“镇兴中国”的公共领域服务模式。

同时聚6049.HK焦“高校+城镇+轨交”三大潜力赛道，最大化地承接“后勤市场化”释放的存量公建物业以及着力把握“轨交时代”创造的千亿级市场。

盈利预测与投资评级：预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.86亿、9.51亿和12.75亿，同比增长39.9%、38.5%和34.1%，对应EPS分别深度报告为1.24元、1.72元、2.30元，当前股价对应PE分别38.2倍、27.6倍、20.6倍。

身处市场空间广阔、且整合加速的物管行业，公央企物管龙头司充分把握其央企背景及龙头关联方的优势，实现公建领域先发及规模的稳健增长。

展望未来，关联房企土储充裕、公司在手资金充沛，且有优先布局高能级区域的天然优势，中长期业绩增长有支撑，盈利能力亦有望逐步改善拥抱非住宅蓝海，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：外拓方面，收并购竞争加剧，优质标的估值愈高，第三方拓展进度或难以延续；公平安证券共服务领域市场化进程缓慢，公共服务项目落地不及预期。

盈利能力方面，增值服务的转型成效及母公保利物业司生态圈的协同效应显现，尚需较长时间周期；人工成本刚性上升，物业费提价机制难以实施，存盘盈利能力边际下降；公共服务领域盈利空间受限。