西南证券-佳兆业集团-1638.HK-10月销售大幅反弹，旧改转化值得期待-201117

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1西南证券0月销售大幅提升，全年销售有望创下新高。

]公司2020年10月合约销售额为117.9亿元，同佳兆业集团比大幅度增加47.9%；合约销售面积66.2万平方米，同比增加46.3%；本月平均售价为17787元/平方米，同比增加1.1%。

公司销售在疫情缓解后反弹速度可观，截至2020年10月末，全年累计销售额776.9亿1638.HK元，同比上升23.1%；全年累计销售面积为450.3万平方米，同比上升29.6%；累计销售单价为17253元/平方米，同比下降5.0%，公司全年销售有望创下新高。

旧10月销售大幅反弹改土地成本优势显著，储量充足。

2020H1公司新增权益土储281.2万方（对旧改转化值得期待应权益地价222.1亿，楼面成本7896元每平米），其中旧改和收并购项目占比31%（按权益地价口径），按能级来看一线城市（广州、深圳、香港）占比51%。

2020H1公司表内土储2680万方（权益比例72%），货值5800亿（大湾区占比68.9%），其中旧改西南证券部分560万方，对应货值约2400亿。

按全口径角度（已控制未并表），公司储备旧改项目167个，占地面积超佳兆业集团过4200万方，潜在货值约2.62万亿，储量惊人。

2020H1公司已转化旧改项目70.5万方（可售货值269亿），预计2020下半年转换89.0万方1638.HK，预计可售货值为476亿。

公司旧改项目潜在毛利率较高，公司当前表内的旧改项目平均10月销售大幅反弹地价仅为5100元/平，成本优势显著。

杠杆整体走低，业旧改转化值得期待务持续看好。

截至2020年6月30日，公司平均融资成本为8.8%，净负债率为130.0%，与2019年底下降了14pp，持续走低，自2016年以来，公司整体毛利率持续上行，考虑到公司西南证券高毛利的旧改项目部分业务量持续增大，公司高毛利率水平有望继续保持。

盈佳兆业集团利预测与投资建议。

预计公司2020-2022年EPS为人民币1.01/1.29/1.58元，3年归母净利润复合增长率28.0%，公司是大湾区旧改龙头，销售表现突1638.HK出，我们维持“买入”评级，目标价5.50港元不变。

风险提示：旧改转换或低于预期10月销售大幅反弹，融资成本或居高不下等。