东方证券-金科服务-9666.HK-智慧赋能高质量成长，西南鳌首乘风破浪-201118

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核心观东方证券点综合物业服务十强，西南鳌首收入利润双高增。

公司为金科旗下物业管理服务公司，成立于2000年，中国物业服务百强企金科服务业综合实力前十强。

IPO前，公司形成股本5.0亿元，金科股份持有金科智慧服务69666.HK8.32%投票权，对公司形成控制。

公司2019年实现营业收入23.3亿元，同比增长高达52.7%，过去3年的复合增速为49.1%；2019年毛利润和归母净利润分别为6.4亿元、3.7亿元，同比增速分别为62.6%、智慧赋能高质量成长128.4%，实现了收入业绩双高增。

发展策略：区域深耕扩大管理规模西南鳌首乘风破浪，增值服务有序开展。

东方证券2019年公司在管面积1.2亿平，同比增速34.3%；合同面积2.5亿平，同比增速31.0%，合约和在管面积之比达2.1，行业内排名第4位。

公司外拓在管面积由2017年2086.1万平增长至2019年金科服务6377.1万平，复合年增长率达74.8%，2019年第三方项目占比52.9%，在同行中位居前列。

公9666.HK司提供非业主、社区、以及智慧科技三项增值服务，2019年增值服务实现营收8.6亿元，同比增长71.1%，毛利3.2亿元，同比增长66.6%，贡献了一半的毛利润。

竞争优势：内外并举增速智慧赋能高质量成长领跑行业，优秀运营赋能企业高质量增长。

我们西南鳌首乘风破浪预测公司2020-2022年的在管面积将分别达到1.7/2.3/3.2亿平。

公司社区增值服务特色鲜明，小步快跑，借助良好的历史沉淀，未来在社区增值服务领域可以持续东方证券发力。

另外，公司金科服务是目前为止仅有的把智慧科技服务提升到独立的业务高度的物企。

前瞻性投资智慧科技平台，为社区9666.HK、城市提供智慧解决方案，打造了多个标杆项目，形成独特竞争优势，助力企业长期高质量发展。

财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级，智慧赋能高质量成长目标价65.09港元。

我们预测公司2020-2022年EPS分别为1.01/1.68/2.36元，可比公司2021年的平均估值西南鳌首乘风破浪为30X。

我们预测公司2022年EPS增速达到40%，高于行业平均的35%，给予10%的估值溢价，对应估值为33X，对应目标价65.09港元（1港元=0.85东方证券人民币）。

风险提金科服务示疫情影响竣工交付节奏。

增值服务拓展不及9666.HK预期。

政策补贴存智慧赋能高质量成长在不确定性。

贸易及其他应收西南鳌首乘风破浪账款占比较高。