银河证券-房地产行业10月行业动态报告：二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-211109

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“银十”销售同环比均下降，年末销售压力仍较大。

2021年10月，30城新房销售面积同比增速-26.15%，环比增速为-7.60%。

分一二三线城市来看，同比方面，10月一、二、三线成交面积增量分别为-12.79%/-24.62%/-37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为-12.57%/-24.75%/-30.03%。

行业销售拐点从7月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，我们认为随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，11月市场销售或略有回暖，但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。

去化周期持续上行，处于四年内较高位。

十大城市的存销比13.04，较上月+2.19，去化周期环比+30.27%，同比+20.18%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，已处于2017年以来的较高水平。

其中一、二线城市存销比分别为9.16、17.03，分别较上月+0.71、+4.11。

4.20。

第二批集中供地基本完成，多因素叠加致市场降温。

20个重点城市完成第二批次地块出让，平均溢价率为4.1%，较2020年平均溢价率-6.80pct，较首批集中供地平均溢价率-11.20pct，整体热度下降。

10月新完成二轮土拍的杭州、北京、上海、武汉、长沙平均溢价率分别为4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。

市场降温归因于：1）三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，房企拿地预期下降；2）中央持续完善房地产金融审慎管理，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批供地严格购地自有资金审查等，拿地意愿受到抑制。

Q3净利润、结算毛利率承压，拿地毛利率企稳。

2021Q3房地产板块营收同比增速为23.14%，归母净利润同比增速为-31.48%；结算毛利率为20.60%，同比-6.65pct，实现销售净利率6.17%，同比-3.96pct，土拍政策的调整将带动土地溢价率下行，房企的盈利空间得到保障，未来行业毛利率的拐点到来可期；含合同负债的预收账款同比增长7.61%，房企未来业绩仍有保障。

销售商品、提供劳务收到的现金同比+17.37%，随着下半年销售逐渐遇冷，预计全年销售商品收入的现金上涨有限。

投资建议：当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷侧面放松可期，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。

行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程，逐步出清，待风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。

我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。