招商银行-房地产行业跟踪报告（2020年Q3）：Q3销售投资高增长，房企增收未增利-201111

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■房地产Q3销售保持高速增长，四季度或将延招商银行续复苏。

1-9房地产行业跟踪报告（2020年Q3）月房地产销售面积同比降幅为-1.8%。

7、8、9月房地产单月销Q3销售投资高增长售保持较高增长，单季增速创2017Q2以来新高。

今年在7月、8月传统淡季销售较为火爆，超出我们前期预期，主要原因有：（1）房企积极推盘；（2）宽松的信贷环境对销售高增长形成支撑；（3）疫情过后房价的房企增收未增利上涨预期使得居民刚需购房及改善型换房计划前置，部分投资性需求也入市。

进入9月，房地产销售招商银行实际上有所降温，这也与7、8月份热点城市密集出台调控收紧政策有关。

后续我们认为在“三条红线”带来的降负债压力下，房企四季度将积极推盘，加速现金回款，销售房地产行业跟踪报告（2020年Q3）将延续复苏的趋势。

对于全年销售面积增速的预计，由于三季度超过我们前期的预判，Q3销售投资高增长将全年增速由3%调整到+0%。

■开发投资Q3保持强劲增长，土房企增收未增利地市场量跌价涨。

1-9月全国房地产开发投资同比增速为5.6%招商银行，7月、8月、9月单月房地产开发投资增长率均达到两位数的高增速。

受房地产行业跟踪报告（2020年Q3）融资新政影响，房企有调整负债结构需要，8月起新开工有下行趋势，竣工也受到一定拖累，同时年初疫情的影响也使得竣工周期拉长。

土地市场上，Q3购置土地面Q3销售投资高增长积有所回落，土地成交价款仍然呈现正增长态势，出现量跌价涨的情形。

总体来看，我们预计全年房地产投资有韧性，维房企增收未增利持前期全年投资增速7%左右的预判。

■房企Q3营收增速上行同时后续结算资金充裕，但行招商银行业利润率下行。

2020年前三季度，A股样本房房地产行业跟踪报告（2020年Q3）企营业总收入同比增速为7%，Q3单季营业收入增速较快为15%，较Q2提升8个百分点，但仍为历史较低水平。

Q3样本房企预收账款/营业收入比例较2019年底提高49个百分点，后续的Q3销售投资高增长可结算资金充裕，营收有望进一步提升。

2020年前三季度，A股样本房企毛利率为27%，Q3单季度毛利率为25%，2017年前后房房企增收未增利价增速放缓叠加地价上涨，行业整体的利润空间被压缩，今年以来行业利润率呈现边际下行趋势。

■房企扩张意愿招商银行下降，“三条红线”监管财务指标面临考验。

截至2020年Q3，样本房企总资产同比增速为15%，创15年来增速新低，行业整体投资房地产行业跟踪报告（2020年Q3）节奏逐步放缓。

从三季度A股房企的报表来看“三条红线”财务指标，三项指标较2019年底均略有变差，各Q3销售投资高增长指标符合基准情况的房企比例也有不同程度下降。

这与年初流动性宽松，房地产企业信贷房企增收未增利规模提升有关。

在“三条红线”的监招商银行管下，房企之间的运营分化会加剧，土储丰富及财务稳健的公司可以发展的更好。