方正证券-房地产行业第47周周报：新房成交量同环比有所下降，物管公司加速上市-201122

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核心观点：本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所方正证券上升。

52个城市新房成交套数为5.0万套，环比下降17.0%，同比下降10.8%；21个大中城市新房成交套数为2.9万套，环房地产行业第47周周报比下降18.0%，同比下降12.9%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为-16.9%、-13.9%、-29.5%，同比增速分别为-5.8%、-6.7%、-32.2%。

18个城市二手房成交1.8万套，环比上升4.1%，同比上升3.4%；13大中城市二手房成交1.6万套，环比上升4.0%，同比下降0.1%；一、二、三线城市二新房成交量同环比有所下降手房成交环比增速分别为+7.7%、+2.7%、+0.3%，同比增速分别为+27.9%、-10.1%、-12.7%。

新房库存量与物管公司加速上市去化周期较上周均有所提升。

16个城市库存105.7万套，环方正证券比上升0.1%，去化周期为10.8个月，环比上升0.2个月；9个大中城市库存59.1万套，环比下降0.1%，去化周期为9.0个月，环比上升0.2个月。

一线城市库存量25.7万套，环比下房地产行业第47周周报降0.5%，去化周期为7.3个月，环比上升0.2个月。

二线城市库存量22.2万套，环比上升0.1%，去化周期为11.4个月，环比下降0.新房成交量同环比有所下降1个月。

整体土地市场较上周相比量物管公司加速上市跌价涨，土地溢价率有所上升。

百城成交全类型土地数量为106宗，环比下降20.3%，同比下降61.2%；成交土地规划建筑面积为904万平方米，环比下降24.5%，同比下降53.2%；成交土地总价为341亿元，环比下降6.6%，同比下降47.4%；成交土地楼面均价为3773元/平方米，环比上升23.6%，同比上升12.5%；百城成交土地溢价率为24.5方正证券3%，环比上升33.8%，同比上升89.9%。

投资建议:今年前三季度房企业绩略有承压，不过随着竣工端在四季度修复显著，预计房企全年结算仍将回房地产行业第47周周报到增长轨道；同时，竣工修复使得房地产后周期物管板块持续受益，存量价值越发凸显。

截止至今，金科服务、融创服务、恒大物业先后登陆港交所，远洋服务已通过港交所聆讯，四季度物业管理公司IPO融资加速，并保持较高的估值倍数；而“三道红线”融资新规下，新房成交量同环比有所下降或令房企以分拆上市物业板块作为一种去杠杆的手段。

我们认为物管公司加速上市当前板块应当关注以下三条主线：1）行业竞争整合愈发激烈，集中度有望继续提升，房企优胜劣汰将更为明显，融资渠道畅通、各方面优势较为突出的龙头房企更具有长期成长的潜力。

建议关注：金地集团方正证券，万科A，保利地产。

2）销售加速、报表修复的二线房企具备较强房地产行业第47周周报的弹性。

建议关注：金新房成交量同环比有所下降科股份，中南建设，中国金茂，世茂集团。

3）房地产后物管公司加速上市周期的物业管理公司。

建议关注：方正证券招商积余、保利物业、碧桂园服务。

风险提示：房地产调控持续升房地产行业第47周周报级；销售超预期下行；融资持续收紧。