安信国际-IPO点评：华润万象（1209.HK）-201126

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公司营运简况：华润万象是一家综合物业管理服务供应商，管理之物业包括住宅安信国际及商业，是中国头部物管公司之一。

IPO点评根据弗若斯特沙利文报告：按2019年物管总收入计算，排名第五；按2019年购物中心管理收入计算，排名第二；按2019年重奢购物中心管理收入计算，排名第一。

大体上华润万华润万象（1209.HK）象分成：一、住宅物业管理服务；及二、商业运营及物业管理服务。

截至2020年6月：住宅物业（包括非商业物业，如体育馆、公园和工业园）的在管面积约9750万平米，合约面积约1.3安信国际2亿平米；商业运营可细分购物中心及写字楼：购物中心在管面积约560万平米；写字楼在管面积约510万平米，合约面积约660万平米。

从收入的角度看IPO点评，住宅及商业收入比例各占一半。

不论是住宅在管规模、还是商业在管规模，都属华润万象（1209.HK）于大型物业公司。

在母公司集团支持上安信国际，华润集团在零售、健康和金融等领域有广泛布局且处于业内领先地位，而且「华润」品牌认可度高，有利未来发展。

公司财务简况：公司总收入在2019年及2020上半年分别为58.6IPO点评8亿元及31.34亿元。

其中，住宅物业管理服务为34.72亿元及16.81亿元，占华润万象（1209.HK）总收入59%及54%；商业物业管理营运服务为23.97亿元及14.53亿元，占总收入41%及46%。

安信国际公司毛利润在2019年及2020上半年分别为9.42亿元及7.55亿元。

其中，住宅物业管理服务为4.20亿元及2.35亿元，IPO点评占总毛利润的45%及31%；商业物业管理营运服务为5.22亿元及5.20亿元，占总毛利润的55%及69%。

公司华润万象（1209.HK）整体毛利率在2019年及2020上半年分别为16.1%及24.1%。

其中，住宅物业管理服务为12.1%及14.0%；商业物业管理营运服务为21.安信国际8%及35.8%。

公司净利在2019年及2020上半年分别为3.65亿元及3.39IPO点评亿元。

扣除投资物业公允价值变动後，我估算核心净利分别为3.29亿元及3.69亿元，核心净利率分别为5.6%及华润万象（1209.HK）11.8%。