国海证券-政策研究：房地产市场下行，地方政府如何应对？-211109

《国海证券-政策研究：房地产市场下行，地方政府如何应对？-211109（17页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国海证券-政策研究：房地产市场下行，地方政府如何应对？-211109（17页）.pdf（17页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

房地产行业对地方政府相当重要。

一般公共预算和政府性基金是地方两大主要账本，2020年，土地出让金收入在地方政府性基金收入中占比达91.3%，5项房地产税收在地方一般公共预算收入中占比达18.6%。

当前，土地市场迅速降温。

22城二轮土拍流拍率大幅上升，广州、北京二轮土拍流拍率高达52%和60%。

大型房企出现债务危机。

华夏幸福、蓝光发展、泰禾等多家房企遭遇经营和债务危机，引发大规模裁员、多地项目停工、债券违约。

房地产销售持续下行。

7月以来，百强房企销售额单月同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和32.2%，延续下跌态势。

土地和房地产市场下行之下地方财政承压。

9月，地方一般公共预算收入当月同比下降3.5%，年内增速首次转负，其中，五项房地产相关税收当月同比下降22.7%，增速连续四个月下降。

9月，地方政府性基金收入当月同比下降10.4%，其中土地出让收入当月同比下降11.5%。

房地产市场下行，地方政府如何应对？注重发挥财政资金引导作用。

预算紧平衡、债务高企之下，地方发展的逻辑已不再是政府负债去投资。

注重结构调整，发挥财政资金引导带动作用，促进资本及资源向战略关键领域聚焦，持续放大财政资金的杠杆作用和乘数效应。

收入端，开拓税源、调整税收结构。

第一，培育地方独特优势产业，扶持地方企业，提振经济，做大税基。

如合肥市主动出击，在引入新能源企业、完善新能源汽车产业链方面做到了全国典范，而合肥投资车企的背后是其产业转型升级的需求；第二，借助税制改革调整税收结构，长期来看，消费税和房地产税预期可补充部分地方收入，但补充收入效果取决于改革力度、从试点到全国推广的进程。

支出端，优化结构、提高效率。

第一，优化财政支出结构，实现精准发力。

持续压缩非必须非刚性支出基础之上，支出安排偏向社会民生，“三保”相关支出仍会是预算安排重点；第二，提高财政资金效率，实现精准滴灌。

省级政府拿到中央分配的资金后，用好特殊转移支付机制，稳妥做好资金分配的细化工作，精准甄别支出项目和补助对象，减少漏损。

用好专项债发力。

专项债发力的三大关键：一是力度，新增专项债额度由2015年的1000亿元增加至2021年的3.65万亿元，力度不断加大，预计未来专项债年度新增限额将维持高位，但考虑到地方政府债务压力，不会大幅增加；二是投向，聚焦补短板、强弱项、惠民生，精准发力稳投资，未来主要投向“两新一重”、城乡建设、老旧小区改造等重大项目；三是加强项目审核和管理，专项债的偿还来源为政府性基金收入和项目收益，当前土拍热度下滑拖累政府性基金收入下行，发行阶段对项目收益能力的审核更为重要。

后续管理环节，及时拨付资金、合理合规使用资金、监督项目进度，以尽快形成实际工作量。

风险提示土拍热度持续下降、房地产市场持续下行、消费税改革不及预期、房地产税试点方案及进度不及预期等。