安信证券-中梁控股-2772.HK-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（13），拿地强度上升，加大三四线布局-201127

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■公司总览。

1）历史沿革。

创始人杨剑先生于1993年加入浙江天剑，2002年成立苏州华成，业务扩张至江苏省，2009年成立上海中梁并开启深耕上海阶段，2016年开启全国扩张阶段，2019年赴港上市。

2019年合约销售额达1525亿，排名前20。

2）公司治理。

公司实际控制人为杨剑先生，截至2019年末合计控制公司股权81.28%。

公司为“控股集团-区域集团-区域公司-事业部-项目公司”五级架构。

3）业务概览。

公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发占营业收入的99.5%。

■历史报表视角下的信用资质分析。

1）从资产可持续来看，①存货方面，公司2019-2020H1新增土储主要位于二线、三四线城市，聚焦长三角城市圈；2020H1公司静态利润空间为8213元/方；2020H1公司拿地强度上升至58.2%；2019年公司土储倍数为3.8倍。

②固定资产和投资性房地产方面，公司自持物业较少，截至2020H1（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为0.7%。

2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率较高，短债占比相对偏低。

②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为0.9倍、69.9%、80.8%。

③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应收款、长期股权投资占比高于TOP30中位数水平；2020H1对外担保/净资产较去年末下降15.5%至33.5%。

■未来经营视角下的信用资质变化。

1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所下降，仍集中于长三角和长江中游，在山东半岛、珠三角、京津冀地区布局占比有所提高，1-10月拿地强度为59.5%，较去年上升9.4个百分点。

②销售方面，1-10月全口径销售金额同比上升14.1%，完成全年销售目标的77.8%。

2）广义负债可持续：公司1-10月未在境内公开市场发债，发行海外债35.2亿元，发行利率总体回落、久期总体不变；3）公司治理可持续方面，公司多元化布局相对谨慎，2019年上市后剥离物业管理业务，管理咨询、投资物业等多元化业务营业收入占比较低，2019-2020H1均仅占0.5%。

■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。