光大证券-保利物业-6049.HK-跟踪报告：品牌和资源优势凸显，城市服务标志性项目持续落地-201203

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事件:1)12月1日，广州佛山市禅城区‘城市大管家’’市政公用综合管理特许经营项目挂网招标，项目的特许经营权期限为25年，合作期内政府付费总额超过200亿元。

2)公司公众号发布，9月2日公司正式进驻武警四川省总队;9月14日公司成功入驻成都快速公交剑南大道段物业服务项目;9月26日公司正式进驻西塘全域，打造‘‘政府主导、企业协同、服务对象积极参与’’三位--体全域化服务;9月28日公司与山东省济宁创新谷发展集团签署战略合作协议;9月29日公司入驻兰州新地标黄河楼，成功拓展在甘肃区的首个景区管理项目;10月14日公司进驻平遥古城;10月15日公司进驻西安地铁二号线场段物业化项目;10月27日公司成功中标无锡首个“城市物业”试点项目一锡东新城商务区2020年度城市综合管理服务暨社会治理体系创新试点年合同额为2180万元;11月公司城市管理外拓持续发力,连续进驻标志性项目，广州市南沙环卫一体化项目、广东城际铁路运营广清线项目和南联航空食品北京项目。

点评:我们认为随着城市建设的深化以及‘“服务型政府’’的意识提升，叠加.‘‘后疫情’时代基层治理的下沉，各个地方政府的城市服务精细化需求已迫在眉睫，包括行政职能统一，公共管理统-发包,以此优化多头管理和职责不清的问题，龙头物管公司的发展机遇凸显。

公司行业经验丰富，对物业市场发展有着清晰的前瞻性预判，‘‘大物业’’战略布局成效显著,城市服务细分业态深化落实，充分抓住上述行业发展机遇，率先在物管行业中将城市公共服务作为重点业务板块培育。

截止2020年中期，公司在管面积中城市公共服务项目占比已超50%，处于行业绝对领先水平。

2020年三季度以来,公司在城市服务拓展方面加大投入，持续发力,充分依靠品牌和资源优势,聚焦重点城市公共服务的重大核心标志性项目，成果显著。

后续有望结合央企品牌优势和区域深耕优势，继续在城市公共服务项目拓展中取得发展。

盈利预测、估值与评级:由于年初新冠疫情影响较大，公司.上半年项目外拓和开发商增值服务受到了较大程度的影响，公司中期业绩公告不及预期，我们下调公司2020-2022年三年的归母净利润为7亿、9.1亿、11.9亿(原为8.1亿、11亿、15.6亿),对应EPS为1.27元、1.65元、2.15元。

鉴于近期物管板块标的供给增加，板块整体估值回调，我们下调公司2021年合理估值为38倍(原为45倍)，下调目标价为73.8港元(原为99.9港元)。

鉴于公司深厚的品牌和资源背景，近期良好的公共服务拓展趋势,维持‘买入’’评级。

风险提示:城市服务项目外拓采用公开招投标，结果存在不确定因素。