亿翰智库-11月房地产行业月报（第29期）：房企销售端积极发力，加快资金回笼，预计年底土地成交量上行-201206

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政策速览：不断重申房住不炒，加强市场监管保障调控政策落到实处11月，房地产行业出台的政策主要围绕行政调控、销售监管和住房租赁三个方面。

在行政调控方面，国家多机构发布相关文件，不断强调房子是用来住的，而不是用来炒的定位，以保持房地产市场的稳健运行；在销售监管方面，多城市出台相关政策加大对房企预售阶段的管控，同时严格审查购房人资格，谨防在房地产销售过程中出现越界行为；在住房租赁方面，多城市出台政策为人才和住房困难家庭提供租金优惠，并加大租赁住房的供应，以促进租赁行业的健康平稳发展。

住宅市场：住宅成交量稳中有增，多城市去化周期缩短从我们监测的40城数据来看，11月商品住宅销售面积为2258.8万平米，同比、环比分别上升13.7%和7.5%，成交量稳中有增。

总的来说，11月，除普通二线城市外，其他各能级城市住宅成交量均高于2019年同期，且单月成交量不弱于10月。

我们认为，一二线城市的住宅市场长期保持稳定，是成交量上升的主要原因，但三四线城市同样值得关注，一方面是部分三四线城市位于核心城市群，虽然有调控政策影响，但是居民购买力强，需求充足；另一方面是房企在资金规模受限的情况下，三四线城市拿地力度上升，预计未来住房供应有望增加，从而带动成交量上行。

土地市场：土地成交量同比升、环比降，三四线楼面价上涨最为明显2020年11月全国土地供应合计规划建筑面积37756.9万平米，同比增长19%，环比增长15%。

土地成交合计规划建筑面积22557.2万平米，同比上升42%，环比下降14%。

11月除普通二线城市外，其他能级城市土地供应同环比均保持增长。

但在土地成交方面，除一线城市外，其他能级城市环比均下行，主要原因是下半年以来，地产行业融资收紧以及调控收严导致房企拿地积极性下降，从而土地成交量下行，但在年底各城市土地供应普遍增加的情况下以及销售资金逐渐回笼，预计12月底土地成交量或有增长。

同时，一二线核心城市和三四线城市楼面价和溢价率环比保持增长，但溢价率处在下半年的低位。

企业表现：销售表现积极向好，融资规模环比上升，资金成本小幅上行投资方面，2020年11月，核心二线及强三四线是房企拿地重点区域，随着销售回款的增加，房企投资意愿上升，溢价率环比上升13.6个百分点。

销售方面，房企加快促销节奏，11月单月销售同比增长23.6%，销售表现积极向好。

融资方面，信用债和海外债融资规模均有所回升，其中境内信用债发行规模为563.2亿元，环比增长31.3%；在房企偿债高峰期间，净融资规模为-42.8亿元，自8月份以来已连续4个月为负。

海外债融资规模达到49.9亿美元，平均票面利率为8.1%，发行成本有所上行，较10月上升1.4个百分点。