中泰国际-新股报告：远洋服务控股有限公司（6677.HK）-201207

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公司简介远洋服务在中国提供物业管理服务超过20年，是一家综合性物业管理服务提供商，背后母公司是中国知名房地产开发商远洋集团（3377HK）。

根据中国指数研究院的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，公司在中国物业服务百强企业中分别排名第13位及第11位。

截至2020年6月底，公司的总合约建筑面积达6,190万平方米，在管建筑面积达4,230万平方米，其中包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

中泰观点背靠母公司远洋集团为未来业绩带来确定性增长：2017至2019年远洋集团的合约销售及合约销售建筑面积的复合年增长率分别为35.8%及30.8%，处于稳健发展中。

截至2020年6月底，远洋集团在全球51个城市拥有约200个房地产开发项目，土地储备逾3,700万平方米，其中近9成土储位于一二线城市，涵盖住宅、商业、写字楼、物流和养老物业。

受益于远洋集团的土地储备和稳定发展，未来有利于远洋服务持续获取多元化的优质项目资源，不断扩大在管建筑面积和业务规模，为业绩带来确定性增长。

经营业绩方面：2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币12.1亿元、16.1亿元、18.3亿元及9亿元，其中来自远洋集团及其关联公司开发的物业产生的收入分别占物管服务收入的94%、84.5%、81.5%及81.2%，而按照地区分布来看京津冀地区的收入占比约5成，环渤海地区收入占比约两成；毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%；员工成本分别占总销售成本的38.2%、36.8%、34.5%及33.9%；分包成本分别占总销售成本的30.3%、36.3%、37.4%及42.9%；归母净利润率分别为8.6%、8.5%、11.3%及16.7%；经营活动所得现金净额分别为1亿元、3,827万元、2.1亿元及6,573万元；第三方物业开发商的物管项目中标率分别为36.4%、40.9%、50.0%及50.0%。

前三年物业管理服务合约留存率分别为100%、98.7%及97.4%。

估值方面：按全球公开发售后的11.8亿股本计算，公司市值为65-79亿港元。

估值方面，20年公司滚动市盈率约为23.9-29.1倍，低于行业平均水平。

此次稳价人是花旗，2020年参与保荐项目3个，首日表现3涨。

基石方面，引入淡水泉、国华人寿保险、高瓴等8家投资者，合计认购约1.2亿美元，假设按照发售价范围上限定价且未行使超额配股权，合计占发售股份约46.9%。

2017年至2019年，公司的收益及净利润的复合年增长率分别为22.8%及39.8%，远高于同期中国物业服务百强企业的行业平均水平18.4%及26.1%，考虑公司估值较为合理，我们给予其70分，评级为“申购”。

风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖远洋集团。