首创证券-房地产行业2021年投资策略报告：行稳致远，顺势而为-201209

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政策：调控将呈现常态化，2021年政策以防风险为主。

行业的市场调控在中长期将保持定力，但调控基调趋严不会是常态，政策的适当纠偏仍有必要，当前重点区域及城市调控政策严厉程度仍为史上最严阶段，稳字当头的首要目标意味着2021年房地产政策大概率使市场供需关系维持在一个相对平衡点。

考虑到政策着力点并非打压需求，而是以防风险为主，对于2021年的政策基调大可不必过于悲观。

融资管控升级：对于融资监管力度加强所带来的影响，短期来看，我们认为行业整体杠杆水平将得以改善，新规促使房企关注自身负债指标，加速去化与现金回流以增强自身抗风险能力，而财务承压的公司未来几年需快速压降杠杆率。

以更为长期的维度来预判，房企将逐步优化自身融资结构和成本，同时土地市场竞争格局的改善带来土地溢价率的下行，房企利润率有望筑底反弹。

行业：基本面承压，景气度面临下行。

全年销售保持韧性，复苏的动能源于疫情后供给端的释放以及相对宽松的流动性环境下居民刚性及投资需求的集中兑现，不同级别城市间分化行情持续发酵，三道红线冲击下拿地竞争的减少导致溢价率亦有所回落，房企压降负债结合土地供给力度的减弱使得四季度以来土地市场呈现降温的态势。

行业研判：预测2021年全国房地产销售面积及销售额同比增速分别为2.3%和1.1%，新开工同比增速预计为-5%，竣工将进入复苏周期，预计同比增速为6%。

2021年房地产投资增速保持一定的稳定性，全年呈现前高后低的趋势，预计2021年房地产投资增速为5.4%。

企业：规模与质量兼顾，格局逐步固化。

销售增速下滑，集中度继续提升。

拿地方面，品牌房企扩张步伐延续，土地成本抬升，融资方面，房企年内债务压力加剧，重点房企成本得到边际改善，行业整体业绩增速和利润率下滑。

投资策略：鉴于当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，从中长期的维度来观察，地产板块估值已极具防御价值，一方面板块存在筑底反弹行情，另一方面，当前品牌房企充足的预收账款可保障业绩增长的连续性，并且考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，此外，品牌房企较高的股息率使其拥有收益的确定性，因此2021年房地产板块在政策及基本面企稳的大背景下，存在获得超额收益的机会，给予行业“看好”评级。

主线逻辑：1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。

风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。