安信证券-龙湖集团-0960.HK-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（19），财务杠杆稳定，加大二线布局-201210

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■公司总览。

1）历史沿革。

龙湖集团1993年创建于重庆，2009年于香港联交所上市。

2019年公司全口径销售金额2425亿元，排名前20。

2）公司治理。

公司实际控制人为吴亚军女士。

截至2020年7月，吴亚军女士通过个人信托合计持有公司44%的股权。

3）业务概览。

公司以房地产开发为核心主业，2020H1物业开发、物业投资、物业管理及其他服务各占营业收入的88.5%、6.6%、4.9%。

■历史报表视角下的信用资质分析。

1）资产可持续上，①存货方面，公司重仓二线城市，聚焦山东半岛、长三角、成渝及长江中游城市圈，主要集中在重庆、烟台、武汉、青岛等城市；2020H1拿地强度回升至63.7%；2019年土储倍数为4.8倍。

②固定资产和投资性房地产方面，公司商场主要布局于重庆、成都、杭州、北京等一二线城市，重仓成渝及长三角城市圈。

截至2020H1，公司商场租金收入为26亿元，同比增长23.3%，受疫情影响出租率降至94.7%；长租公寓租金收入为7.3亿元，同比大幅增长70.3%，出租率较2019年提升7.9个百分点至85.3%。

2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率较低，短债占比较低。

②偿债能力方面，公司2020H1现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为4.5倍、51.4%、67.1%，偿债能力较强。

③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比略高于TOP20房企中位数，对外担保/净资产为0.8%，显著低于TOP20房企中位数6.3%。

■未来经营视角下的信用资质变化。

1）未来资产可持续性：①拿地方面，公司今年加大了二线城市的布局，新增土储仍集中于长三角、山东半岛及成渝地区，东北、西北、京津冀地区布局力度加大；拿地集中度相比2019年有所上升；2020年1-11月拿地强度上升至48.1%，略高于观察指标。

②销售方面，2020年1-11月全口径销售金额2428亿元，同比增长9%，销售目标完成率为93.4%。

2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行公司债、中票、ABS及海外债，1-11月累计获得净融资26.9亿元；发债利率明显下行；1-11月债券平均发行期限4.7年，基本持平去年，发债久期相对较长。

3）公司治理可持续：多元化方面，公司坚持“以地产开发为核心，商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务”的多维布局，商业运营、长租公寓发展较快。

■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。