华安证券-房地产行业周报：供给冲击致物管板块调整，内承加外拓迎赛道分化-201213

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　　市场表现：
　　上证指数本周下跌2.83%，收报于3347.19点；创业板指本周下跌1.58%，收报于2687.78点；沪深300本周下跌3.48%，收报于4889.63点。房地产板块本周下跌4.75%，在28个行业内位列第22位。
　　新房成交：成交面积同比1.0%，环比-10.8%
　　本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约564万方，同比1.0%，环比-10.8%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积91万方，同比49.6%、环比-18.4%；二线（13城）一手房合计成交面积268万方，同比-16.7%、环比-8.9%；三线（26城）一手房合计成交面积205万方，同比16.7%、环比-9.7%。
　　二手房成交：成交面积同比-3.6%，环比1.1%
　　本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约162万方，同比-3.6%，环比1.1%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积50万方，同比15.2%、环比1.8%；二线（8城）二手房合计成交面积85万方，同比93.6%、环比0.2%；三线（7城）二手房合计成交面积27万方，同比1.5%、环比2.2%。
　　新房库存：库存面积环比1.26%，去化周期8.7月
　　本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9402万方，环比1.26%，整体去化周期（按面积）约8.7月。其中，一线（4城）新房库存合计3234万方，环比3.42%，去化周期8.2月；二线（7城）新房库存3315万方，环比0.77%，去化周期8.2月；三线（7城市）新房库存2853万方，环比-0.54%，去化周期10.1月。
　　土地市场：百城土地成交面积1390万方，成交土地总价565亿元，土地溢价率6.83%
　　上周（11.30-12.06），百城土地供应数量为245宗，对应土地供应建面约2480万方；百城土地成交数量为173宗，对应土地成交建面约1390万方，成交土地总价约565亿元，百城土地溢价率为6.83%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为159万方、790万方和441万方，同比分别为-44%、-30%和-79%，对应土地溢价率分别为0.61%、7.98%和16.59%。
　　投资建议：
　　近期物业板块又迎“上市潮”，投资标的供给的增加带来板块短期的调整。考虑到对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期，且物管业务也呈现出基础服务稳固筑底，增值服务多元开花的景象。从竞争格局上来看，资源大概率会出现向头部倾斜的情况，预计未来物管板块也将出现估值分化的走势。今年房企开发业务在受疫情的影响，前三季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期”。步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。“稳字当头”将是长效机制构建下的主基调，短期调整带来的阵痛在所难，中长期板块将步入竞争格局加速清晰化的通道。建议关注：（1）稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。
　　风险提示：
　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。