天风证券-房地产行业销售周报：多家房企提前完成全年目标，宏观调控不放松-201213

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　　行业追踪（2020.11.30-2020.12.6）
　　一手房：环比下降5.97%，同比上升5.96%，累计同比下降8.75%
　　本周跟踪36大城市一手房合计成交4.34万套，环比下降5.97%，同比上升5.96%，累计同比下降8.75%，较前一周增加0.26个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-17.97%、-8.82%、8.7%；同比增速分别为26.21%、-14.43%、41.09%；累计同比增速分别为7.74%、-12.69%、-10.81%，较上周分别增加0.9、-0.16、0.72个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-40.72%、-16.01%、-16.84%、-3.61%；累计同比分别为12.65%、-3.68%、21.25%、9.23%，较上周分别变动1.26、0.02、2.3、0.54个百分点。
　　二手房：环比下降12.53%，同比上升1.56%，累计同比上升4.51%
　　本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.19万套，环比下降12.53%，同比上升1.56%，累计同比上升4.51%，较上周增加0.74个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-16.44%、-10.57%、-5.07%；同比增速分别为-8.67%、3.33%、73%；累计同比增速分别为20.18%、-5.26%、-4.67%，较上周分别变动了1.49、0.28、1.1个百分点。
　　库存：去化周期28.8周，环比下降10.23%
　　截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计59.3万套，去化周期28.8周，环比下降10.23%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.45%、0.65%、0%。
　　投资建议：
　　本周跟踪36大城市一手房合计成交4.34万套，环比下降5.97%，同比上升5.96%，累计同比下降8.75%，较前一周增加0.26个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.19万套，环比下降12.53%，同比上升1.56%，累计同比上升4.51%，较上周增加0.74个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计59.3万套，去化周期28.8周，环比下降10.23%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.45%、0.65%、0%。
　　多家房企提前完成全年目标。截至11月末，超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在11月份提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。在价格表现方面，2020年1至11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。
　　宏观调控不放松。日前在住房城乡建设部召开的房地产工作座谈会强调，要坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。会议指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。
　　货币政策方面，央行、外管局决定将金融机构的跨境融资宏观审慎调节参数从1.25下调至1，进一步完善全口径跨境融资宏观审慎管理。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。
　　楼市调控因地制宜。为维护商品房买卖双方合法权益，多个省市已出台加强商品房预售资金监管政策：成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预售款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限；广东省佛山市住建局印发《佛山市商品房预售款监管管理实施办法》，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工，开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。
　　行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。
　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹