光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年11月）：需求侧按揭继续放缓，供给侧融资环境分化-201212

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　　11月按揭增长继续放缓，预期2021年涉房贷款规模或有所收缩
　　11月新增居民中长贷恢复至5049亿元，但同比增速下行至+7.7% (8/9/10单月同比+/22.7%/28.79%/13.2%)。我们此前多次提示，8-9月按揭供需处于阶段性高点，后续增长边际放缓。
　　Q3货币政策执行报告中定调下一阶段货币政策要更加灵活适度、精准导向。既不让市场缺钱，又坚决不搞“大水漫灌”,保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名.义GDP增速基本匹配。重提把好货币供给总闸门,尽可能长时间实施正常货币政策，保持宏观杠杆率基本稳定。房地产方面表态与Q2一致:坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
　　Q3房地产销售、投资集中恢复,信贷需求恢复，单季度新增房地产贷款占比回升至33.6% (Q1/Q2分别为25.2%6/24%) ,预计Q4房地产信贷投放相对受控，12月新增按揭增速继续放缓。展望2021年，总量货币增速放缓叠加房地产金融管控继续，涉房贷款规模或有所收缩。其中需求侧按揭受益于银行配置意愿较高，投放规模或可保持基本平稳;供给侧开发贷等面临一定收缩压力。
　　11月房企境内外发债环境分化，信托融资反弹系短期现象
　　11月房企境内外单月合计发债953亿元，环比+29%,同比12%，单月净融资-9亿元。其中11月境内发债环比+47%至575亿元,单月净融资42亿元，公司债和中票融资主体主要为高资质龙头国资，民营房企多采用ABS融资方式。11月房企境外发债环比+9%至378亿元，同比39%，单月净融资收窄至+33亿元，融资主体多为中型民营房企，部分房企在发行新债的同时，提前赎回或现金收购短期到期债券,以此控制总负债规模。
　　11月房地产集合信托成立金额约562亿元,环比增长83%，同比增长3.5%,占单月集合信托成立规模的比重回升至33%，信托融资反弹或与年末信托公司冲规模有关。10月末监管层开展新-轮房地产信托专项排查,强化穿透式监管,房地产信托仍保持严格管控。
　　资金价格方面，受“永煤事件”影响,11月境内高资质龙头国资房企新发债期限有所缩短，票面利率继续较前期小幅提升。外围环境改善，11月民营房企新发美元债定价较前期持平或有所下行，高收益中资地产美元债明显上涨。
　　2020Q4-2021Q3四个季度，房企债务季均到期规模超过3200亿元，再融资压力处于高位。考虑到资金储备相对充足、以及拿地开支存在弹性，我们认为货值充裕优质、推盘去化积极的主流房企资金压力基本可控，部分债务到期规模较大的主体信用风险或有所抬升。
　　投资建议:货币政策回归常态化,涉房流动性趋紧,基本面将逐步降温，总体涨价动能减弱，政策加码概率不大。目前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足优质、财务表现稳健、经营层面灵活度高的头部房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。
　　风险分析:海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。