方正证券-房地产行业11月统计局数据点评：单月销售投资放缓；新开工增幅扩大主因非住开工走强，住宅开工如期收缩-201215

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事件国家统计局发布2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。

11月单月销售面积1.75亿平，同比增速12.0%（前值15.3%）；开发投资金额1.29万亿元，同比增速10.9%（前值12.7%）；新开工面积2.04亿平方米，同比增速4.1%（前值3.5%）。

核心观点1.商品房销售：单月销售增速如期放缓但仍具韧性。

11月销售面积1.75亿平，销售金额1.73万亿元，同比分别增长12.0%和18.6%，增速分别收窄了3.2和5.3个百分点，符合我们此前的预判。

一方面是因为前期市场流动性充裕购房需求已集中释放，叠加调控政策持续加码、房地产信贷政策适度收紧，市场观望情绪再起，销售动能放缓；另一方面年末房企持续采用打折降价策略，11月单月销售均价进一步回落至9865元/平，因此销售金额增速受到影响。

分地区来看，东部和西部地区单月销售面积增速分别收窄了4和8.7个百分点至16.0%和9.4%，中部地区单月销售增速基本持平。

不过由于去年基数相对不高叠加年末房企为冲业绩加速供货推盘，单月成交增速仍具有较强韧性、保持相对较高的增速。

1-11月累计销售面积15.08亿平，同比增速1.3%（前值：0.03%）；累计销售金额14.9万亿，同比增长7.2%（前值：5.8%）。

整体而言，四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场实际的去化率水平依然承压，百强房企单月同比增速自8月以来持续回落，我们预计12月单月的销售情况会走弱。

我们预计全年销售面积增速至-1.8%~-1.6%。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：房地产投资增速在土地投资收缩的情况下有所减缓；开工持续加速提振。

11月开发投资金额1.29万亿元，同比增速10.9%，增速收窄了1.8个百分点，增速继连续9个月提升后首次放缓。

累计开发投资金额12.95万亿元，同比增速6.8%，增速扩大0.5个百分点。

我们认为本月投资增速放缓主要是因为土地投资走低，三道红线政策下部分房企存在一定的降杠杆压力，土地投资方面出现了明显的收缩，单月土地购置面积同比增速为-15.6%，降幅大幅扩大了10个百分点。

非住新开工支撑了整体新开工的增幅扩大，但住宅新开工增速收窄，与销售投资趋势匹配；竣工建议关注12月数据，预计单月大幅增长。

11月整体施工面积同比增长11.9%，增速大幅提升13.8个百分点，主要来源于开工与净复工面积增加。

11月新开工面积同比增速扩大0.6个百分点至4.1%；不过我们可以看到，住宅新开工增速实际是下降了2.1个百分点至2.4%，新开工增速的提升主要是商办和其他项开工规模的增长所驱动的。

竣工方面，本月竣工面积增速同比虽小幅收窄2.8个百分点至3.1%，但单月小幅波动不改我们对12月出现集中竣工潮的判断。

我们预计全年投资增速5%~5.7%；新开工面积增速-3%，竣工面积增速2%。

3.开发商资金：房企到位资金增速提升，房款与非房款均有所改善。

11月房企到位资金1.80万亿元，同比增长17.2%，增速较上月扩大2.7个百分点。

其中房款8768万元，同比增速扩大至15.7%（前值15.3%），10、11月销售放量为房企自身回血提供了支持，本月销售回款增加，定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为14.6%和18.3%（前值分别为16.2%和13.1%）。

非房款9261亿元，同比增速扩大至18.7%（前值13.7%），主要是由于自筹资金同比增速扩大8.2个百分点至20.1%影响，此外，各房企之间的股权合作增加使得资金压力有所缓和。

国内贷款同比增速8.9%（前值：18.4%），源于年末银行贷款额度比较紧张。

外部融资环境收紧的大背景下，整体资金面仍然承压，年末房企的经营重点仍在去杠杆和促回款上。

我们认为12月房款增速将进一步提升，而非房款增速或有所回落。

投资建议本月房地产销售投资增速虽均有所放缓，但不改其强韧性，亦不改累计销售与投资的持续改善；同时房企到位资金有所改善。

我们判断12月单月销售投资增速继续放缓，但竣工将有显著提升，可以关注地产竣工链相关标的。

当前板块估值仍然较低，我们认为实际库存和去化周期持续走高+重点城市去化率不断下降，是当前市场没有充分认识到的，这或许将会是年底到明年初板块机会拐点的催化剂。

同时房企普遍维持了较高的分红率，也会吸引资金回流。

我们认为当前板块可以关注以下三条主线：1）融资渠道畅通、各方面优势较为突出的龙头房企更具有长期成长的潜力。

建议关注：金地集团，万科A，保利地产。

2）销售加速、报表修复的二线房企具备较强的弹性。

建议关注：中南建设、金科股份，中国金茂，世茂集团。

3）房地产后周期的物业管理公司。

建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、保利物业。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。