光大证券-时代邻里-9928.HK-跟踪报告：深耕优势持续深化，积极并购扩大版图-201215

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事件:1)2020年12月14日公司公告披露，公司拟以2.97亿元人民币收购成都合达联行科技有限公司49%的股权，交割后合达联行将成为公司的联营公司，(下简称‘标的公司-)。

标的公司连续五年获得四川省十佳物业服务企业榜首，其在西南地区的市占率和品牌认可度较高。

截至2020年8月31日,标的公司立足西南(西南地区服务面积占比约为83.5%)，经营范围辐射全国18个城市;物业服务合约面积约2,670万平方米(约185个项目),在管面积约1,852万平方米(约155个项目),包括住宅物业(占比约82%)、商业物业(占比约11%)、政府办公楼、旅游景区、城市公共服务等多种业态;标的公司2019年的营业收入及净利润分别约为4.2亿和4243万元人民币，净利润率约10%。

点评:我们认为公司在大湾区深耕优势持续深化的基础上,积极并购扩大营业版图，同时深挖物业服务细分领域，并购专业性细分标的公司，成效显著。

2020.上半年，公司完成三项重大收购，收购上海科箭进入工业物流细分物业领域，收购广州浩晴和耀城进入电力行业细分物业领域;截止2020年中期，公司已进入54个城市，总合约面积约为1.06亿平方米(含城市公服)，其中非住宅占比约71%(约为7500万平方米),总在管面积约为7900万平方米(含城市公服),其中非住宅占比约75%(约为5900万平方米)。

本次公司收购四川合达联行项目，-是有效扩大了公司经营范围和业务规模,保守估计本次收购完成后，公司在2020年底的总合约面积将接近1.5亿平方米，总在管面积将超过1亿平方米;二是标的公司的业务覆盖范围与公司现有覆盖范围形成高度互补,后续有望快速提升公司在西南地区的业务规模和市场份额，同时扩大公司在西南区域的品牌知名度,利于公司后续在西部区域的拓展;三是标的公司尚未开展业主增值等高毛利的营业活动,净利润率较低,后.续收购完成后，公司有望将输出先进管理经验,协助标的公司积极开展业主增值等经营活动，提升盈利水平。

盈利预测、估值与评级:我们维持公司2020年归母净利润为2.2亿元，鉴于公司并购扩大营收，毛利率水平有微幅提升，.上调2021-2022年归母净利润为4.0亿、6.1亿(原为3.8亿、5.7亿)，对应EPS为0.22元、0.41元、0.62元;近期行业标的供给增加，板块估值回调，我们下调公司2021年合理PE估值为28倍(原为32倍),下调目标价为13.42港元(原为13.82港元);公司在稳定大湾区深耕优势的基础上,积极并购扩大营业版图,精准切入专业细分领域，营收增速处于行业较高水平，维持‘‘买入--评级。

风险提示:并购标的后续经营情况和协同效果存在不确定性。