华安证券-房地产行业点评：销量累计同比转正，投融资展现强韧性-201215

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事件12月15日，国家统计局发布1-11月房地产开发投资和销售数据。

销售金额单月同比+18.6%，销售面积累计同比转正11月，商品房销售金额同比+18.6%（10月+23.9%，变动-5.3pct）；销售面积单月同比+12.0%（10月+15.3%，变动-3.3pct）。

1-11月，销售金额累计同比达+7.2%（1-10月5.8%，变动1.4pct）；销售面积累计同比转正+1.3%（1-10月约0.0%，变动+1.3pct）。

价格方面，11月单月销售均价约9865元/平（环比上月-0.1%）。

分区域来看，东部市场热度依然较高，11月销量同比约+16%（10月20%），均价同比8.1%；中、西部单月销量同比分别为11%、9%；东北区域单月同比3%。

土地市场呈“缩量提价”表现，开、竣工修复1-11月，新开工面积累计同比-2.0%，11月单月同比+4.1%（10月+3.5%）。

1-11月竣工面积同比-7.3%，11月单月竣工同比3.1%（10月5.9%）。

疫情影响逐步消化，维持竣工端在四季度修复的预判。

1-11月土地购置面积累计同比-5.2%，单月同比-15.6%（10月-5.6%）；对应土地价款的表现为1-11月累计同比+16.1%，11月同比+22.8%（10月19.3%）。

百城住宅用地11月溢价率约17.79%，较前值提升5.93pct。

强化回款缓冲融资结构调整，开发投资韧性依旧1-11月，房地产开发投资累计同比6.8%，单月同比10.9%（10月12.7%），单月增速略有回落但依然维持较高水平。

受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。

1-11月，房地产开发资金来源累计同比6.6%，11月同比17.2%（10月14.5%）。

其中，11月销售回款（定金及个人按揭）单月同比15.7%（10月15.2%），强化回款或对融资结构收紧形成缓冲，主体调整带来的影响未完全体现。

投资建议2020年，前三季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期”。

步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。

从统计局数据看，11月销售增速预期内回落但依然维持在较好的增长水平。

调控政策来到“主体层面”，受区域分化的影响土地市场呈“缩量提价”的表现，强化回款成为缓解到位资金压力的方式之一。

维持对竣工端修复的预判。

建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。