中信证券-房地产行业2020年11月行业运行数据点评：供给侧改革的上半场-201216

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企业加快开发，加快销售的心态仍然明确，开发投资和销售都继续走高，拿地热情则稍有下降。

三道红线之后的供给侧改革态势日趋明显，房地产行业的中期格局正在改善。

临近年末，房地产基本面持续高位运行。

前11月，商品房销售面积同比增长1.3%，销售额同比增长7.2%。

11月单月商品房销售面积、销售额同比分别增长12.0%及18.6%。

重点开发企业及重点城市销售数据也与行业水平接近。

三因素推动良好的销售表现。

1）“三条红线”为代表的房地产融资政策框架，客观上推动开发企业实施更积极的销售及回笼现金的策略，快速销售也是改善杠杆水平重要动作。

2）全国范围看，房价表现比较平稳。

我们跟踪的25个大城市活跃二手房交易数据显示，11月销售均价中位数为18300元/平米，同比增长3.6%。

3）按揭的积极支持。

虽然市场利率在下半年有所上行，LPR按兵不动，但是三季度按揭利率还是有所下行，前11月开发企业到位资金中个人按揭贷款同比增长10.6%。

拿地面积持续下降。

前11月开发企业土地购置面积同比下降5.2%；土地成交价款同比增长16.1%。

单11月土地购置面积同比下降15.6%，土地成交价款同比增长22.8%。

从微观数据也可以看出，企业拿地的热情在下降。

产业链指标表现良好。

前11月，房地产开发投资同比增长6.8%，11月单月增长10.9%。

房屋新开工面积同比下降2.0%，单月增长4.1%。

房屋竣工面积同比下降7.3%，单月同比增长3.1%。

风险因素：由于企业布局城市不同，建安成本控制能力不同，未来盈利能力可能见底反弹的时间会有明显差异。

供给侧改革开始的上半场，虽然行业竞争有所减弱，但企业报表盈利能力仍会明显下降。

供给侧改革显出威力尚需时间。

随着土地市场新一步降温，行业新增土地储备的盈利能力有望出现拐点。

行业内卷化竞争的时代终将过去，供给侧改革将释放活力。

从一个比较长的历史时间而言，我们位于地产股估值有吸引力的窗口。

我们看好优质价值蓝筹，推荐金地集团，万科A，碧桂园，华润置地，保利地产和龙湖集团。