安信证券-美的置业-3990.HK-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（20），债务期限结构稳定，销售稳步回升-201216

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■公司总览。

1）历史沿革。

美的置业成立于2004年，2018年于港交所上市，2019年公司全口径销售额1012.3亿元，排名前50。

2）公司治理。

公司实际控制人为卢德燕女士及其一致行动人，截至2020年6月末合计持有公司股权81.26%。

3）业务概览。

公司以物业开发为核心主业，2020H1物业开发、物业管理、商业物业投资及运营各占营业收入的98.0%、1.7%、0.3%。

■历史报表视角下的信用资质分析。

1）从资产可持续来看，①存货方面，公司重仓三四线城市，聚焦长三角、长江中游、珠三角城市圈，土储布局相对分散；2020年上半年公司成功转化4个项目，预计总建面约133万方，预计可售货值约193亿元。

②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1，公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为1.2%，受疫情影响商业收入降至0.6亿元。

2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率偏高，短债占比较低。

②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.7倍、87.1%、78.7%，短期偿债能力较强，剔预资产负债率略高于监管要求。

③表外不确定性方面，2020H1公司少数股东权益、其他应收款占比略高于TOP50房企中位数；2020H1公司对外担保/净资产较2019年上升5.1%至27.6%。

■未来经营视角下的信用资质变化。

1）未来资产可持续：①拿地方面，今年公司拿地能级有所提升，加大了在滇黔、东北城市圈的布局力度，拿地集中度较2019年有所上升。

②销售方面，1-11月公司销售额为1102.8亿元，同比增长21%，已超过2019年全年销售规模1012.3亿元。

2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行公司债、供应链ABS和非供应链ABS，1-11月累计获得净融资94.1亿元，发债成本明显回落、发债久期有所拉长。

3）公司治理可持续：公司多元化布局相对较少，物业管理板块相对成熟。

■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。