中信证券-保利物业-6049.HK-跟踪报告：大物业拓蓝海市场，巧协同升规模实力-201218

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公司积极参与大物业蓝海市场，保利地产土地储备奠定增长基础。

公司资金充裕，潜在拓展值得期待。

公司参与承办，社会治理和协同创新中国镇长论坛在无锡举办。

根据公司微信公众号消息，一年一度的镇长论坛已经成为城市治理创新，推进以人为核心城镇化的重要架构。

在论坛现场，公司也和济宁、沈阳、东港、茂名等多个地方的政府机关，地方投融资平台签署关于社会治理和公共服务的战略协议。

后勤保障社会化，社会治理市场化，开启大物业蓝海市场，公司积极参与。

公司在2020年上半年非居业态实现6.6亿元收入，占基础物业收入比例接近30%，并积极布局了城市服务和公建业务领域，业态涵盖小镇、高校、医院、公建、轨交等。

我们相信，和住宅物业相比，大物业市场的总容量上升更快，政府招投标采购服务的需求更多。

母公司项目规模庞大，分布合理，协同空间广阔。

到2020年三季度末，保利地产在建面积超过1.4亿平米，待开发面积超过0.7亿平米，其总规模超过了当前公司在管面积中来自于保利地产开发交付的部分（2020年中期约1.37亿平米），从历史经验判断，公司有望获得这些项目中绝大部分的物业管理权。

保利地产与公司的协同不止于便利公司增加在管面积，公司的美居业务，案场业务等诸多业务都可能受益于和母公司直接或间接的合作。

资金充裕，有望发力拓展。

我们认为，公司住宅业务第三方拓展在过去几年从无到有，以合资公司等办法积极发力，已经实现了每年近3000万平米的外拓能力。

同时，我们注意到公司资金充裕，有开展并购的资金基础。

从历史上公司并购天创的经验来看，我们认为公司并购团队更看重能力和业态的补全，而不是只关注面积的增长。

风险提示：随着上市物管公司的增加，公司在并购市场、城市服务等领域面临的竞争压力增加。

公司估值明显低估，未来前景广阔，维持“买入”的投资评级。

我们认为，公司的业绩确定性强，大物业领域能力积累深厚，资金储备充裕，专业能力提升明显。

公司收购方面谨慎，我们调整公司2020/2021/2022年EPS预测为1.33/1.86/2.60元（原预测为1.45/2.11/3.02元），给予公司2021年40倍PE的目标价，对应88.27港元/股，维持公司“买入”的投资评级。