华安证券-房地产行业周报：“以稳为主”调控风向未转，内生增长基本面多维向好-201220

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市场表现：上证指数本周上涨1.43%，收报于3394.90点；创业板指本周上涨3.46%，收报于2780.73点；沪深300本周上涨2.26%，收报于4999.97点。

房地产板块本周下跌0.34%，在28个行业内位列第22位。

新房成交：成交面积同比-7.4%，环比-4.6%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约554万方，同比-7.4%，环比-4.6%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积107万方，同比45.5%、环比18.0%；二线（13城）一手房合计成交面积252万方，同比-26.5%、环比-9.5%；三线（26城）一手房合计成交面积195万方，同比7.3%、环比-7.9%。

二手房成交：成交面积同比-7.5%，环比-0.5%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约167万方，同比-7.5%，环比-0.5%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积54万方，同比12.7%、环比6.8%；二线（8城）二手房合计成交面积86万方，同比79.7%、环比-4.6%；三线（7城）二手房合计成交面积27万方，同比-7.4%、环比0.2%。

新房库存：库存面积环比1.46%，去化周期8.8月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9540万方，环比1.46%，整体去化周期（按面积）约8.8月。

其中，一线（4城）新房库存合计3249万方，环比0.44%，去化周期8.2月；二线（7城）新房库存3385万方，环比2.11%，去化周期8.5月；三线（7城市）新房库存2906万方，环比1.87%，去化周期10.1月。

土地市场：百城土地成交面积1785万方，成交土地总价523亿元，土地溢价率11.45%上周（12.07-12.13），百城土地供应数量为118宗，对应土地供应建面约1020万方；百城土地成交数量为179宗，对应土地成交建面约1785万方，成交土地总价约523亿元，百城土地溢价率为11.45%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为122万方、1185万方和479万方，同比分别为-43%、6%和-77%，对应土地溢价率分别为0.00%、18.96%和3.97%。

投资建议：2020年，前三季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期”。

步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。

从统计局数据看，11月销售增速预期内回落但依然维持在较好的增长水平。

调控政策来到“主体层面”，受区域分化的影响土地市场呈“缩量提价”的表现，强化回款成为缓解到位资金压力的方式之一。

维持对竣工端修复的预判。

建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。