天风证券-房地产行业土地周报：地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善-201220

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土地供应（2020.12.7-2020.12.13）：百城土地供应建筑面积累计同比上升4.49%本周合计供应118宗地块；其中住宅用地40宗，商服用地9宗，工业用地63宗，其他用地6宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1019.96万平方米,环比下降70.24%,同比下降71.67%，累计同比上升4.49%，较前一周下降1.91个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为247.54、526.29、246.14万平方米，环比增速分别为65.35%、-66%、-85.77%；同比增速分别为200.94%、-68.13%、-86.81%；累计同比增速分别为34.23%、6.86%、-0.4%；较前一周变动1.71、-2.1、-2.1个百分点。

本周100城土地挂牌均价2070元/平方米,环比下降30.51%,同比下降21.89%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为2843、1820、1706元/平方米，环比增速分别为-33.28%、-58.7%、4.15%；同比增速分别为-68.01%、-50.22%、15.35%。

土地成交（2020.12.7-2020.12.13）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升9.04%本周合计成交179宗地块；其中住宅用地68宗，商服用地34宗，工业用地63宗，其他用地14宗。

本周100城土地成交规划建筑面积1785.29万平方米,环比下降0.36%,同比下降47.72%，累计同比上升9.04%，较前一周下降1.69个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为122.05、1184.71、478.52万平方米，环比增速分别为-46.88%、23.64%、-20.75%；同比增速分别为-42.97%、6.36%、-77.07%；累计同比增速分别为23.53%、8.02%、8.06%；较前一周变动-1.93、-0.04、-3.05个百分点。

本周100城土地成交均价2931元/平方米,环比下降21.1%,同比上升25.63%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为7882、2828、1924元/平方米，环比增速分别为16.56%、-26.58%、-17.71%；同比增速分别为-35.91%、11.21%、60.47%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.03万套，环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%，较前一周增加0.11个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%，较上周增加0.57个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计60.09万套，去化周期29周，环比下降10.86%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.78%、0.06%、0%。

国房景气指数九连升。

12月15日，国家统计局发布了房地产开发和销售情况月度报告。

数据显示，11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.55，比10月份提高0.05点，已连续9个月回升。

1月份至11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，目前已保持连续六个月同比为正的态势，投资信心持续恢复。

楼市调控继续从严。

12月14日，国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从新房价格变化来看，11月价格涨幅明显收窄。

70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量下降到36个，是3月份以来最低值，而下跌城市数量增加到28个，也达到4月份以来最大值。

从涨幅来看，各线城市的环比涨幅收敛到0.1%-0.2%的低位。

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行，会议指出，解决好大城市住房突出问题。

住房问题关系民生福祉。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

楼市因城施策。

青岛市下发了《关于规范经济适用住房取得完全产权有关事宜的通知》，宣布经适房可转为普通商品住房。

经济适用住房购房人按照自愿原则，通过申请补缴土地收益价款的方式，取得所购经济适用住房的完全产权,住房性质变更为普通商品住房。

不申请取得完全产权的，不需要补缴土地收益价款，住房性质保持不变。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。