光大证券-绿城服务-2869.HK-跟踪报告：手握“金钥匙”，树立品质物业典范-201221

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事件:12月4日，公司公众号发文称，旗下绿城服务美好生活服务学院与金钥匙国际联盟签订战略合作协议(金钥匙国际联盟是中国目前规模最大、面向全球高端跨界服务企业联合体，依托具有90年历史且起源于1929年法国巴黎的国际金钥匙组织),后续未来双方将在物业A业眼名A训课程、搭建金钥匙物研究新时代下的物业服务新定义、共同制定物业服务培训课程、搭建金钥匙物业人才培养标准和体系。

2)在中国指数研究院的评选中，公司再次蝉联2014-2020‘‘中国物业服务百强满意度领先企业’第一名，这是公司第11次获此荣誉。

点评:1)我们认为，公司登录资本市场时间较早(2016年),行业经验丰富，当前各项业务发展已较为成熟，在提高物业服务品质，提升业主满意度，提高员工服务水平方面处于行业领先水平。

公司11次获得‘‘中国物业服务百强满意度领先企业’第一名，充分体现了公司对服务品质和业主满意度的重视，也充分体现了公司在行业中品质物业典范形象。

2020年中报显示，公司平均物业管理费为3.19元/平方米/月，行业中处于领先地位。

本次公司与金钥匙国际联盟强强联合，后续有望在制定物业行业服务规范,搭建行业人才评价和认定标准方面走在行业前列,后续利于公司输出管理扩大营收,提升整个行业的服务水平。

2)公司中期财报显示，受新冠疫情冲击，公司境内文教板块二季度才获批陆续开园，但境外澳洲MAG集团收到政府补贴支持和学费补贴支持，对公司盈利冲击有限;另外，2019年为收购澳州A类y痞情影响，当前公司境内文教业务的入学率和满园率仍处于爬坡过程中，但鉴于澳洲MAG的良好发展势头，我们预计文教板块全年仍能实现2.6-2.7亿的营业收入，同比增长40%左右。

鉴于公司已于7月份偿还了4900万美元(约3亿元人民币)长期贷款，我们认为此举将节约财务费用支出,利于增厚盈利。

盈利预测、估值与评级:鉴于公司已偿还长期借款利于节约财务费用支出，同时文教板块中澳洲MAG集团发展良好，我们略微上调公司2020年归母净利润为6.7亿(原为6.5亿),维持2021-2022年归母净利润为8.5、10.5亿,对应EPS为0.21元、0.27元、0.33元。

鉴于近期行业标的供给增加，板块估值整体回调，下调公司2021年合理PE估值为38倍（原为40倍)，维持目标价11.8港元;公司行业经验丰富，品质物业典范，在社区业主满意度和社区增值业务方面表现突出，维持‘‘买入’’评级。

风险提示:文教板块中境内业务受疫情影响较大,恢复速度存在较大不确定性。