国信证券（香港）-物业管理行业：年末估值切换，配置时点再现-201219

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物业管理行业2020年大幅跑赢市场截至2020年12月16日，恒生指数全年下跌6.14%，整体走势偏弱，而物业管理行业尽管8月份之后因估值过高股价大幅调整，但基于业绩增长的高确定性及可预见性，全年仍上涨32.81%，大幅跑赢恒生指数38.95个百分点。

永升生活服务(1995.HK)、宝龙商业（9909.HK)、碧桂园服务(6098.HK)等公司分别录得193.7%、148.5%、83.5%的涨幅，大幅跑赢市场。

万亿市场规模，龙头公司成长空间广阔根据国家统计局数据显示，物业管理行业在2008年、2013年及2018年的营业收入规模分别为2077、4092、9066亿元，行业2008―2018年的年复合增长率高达15.88%。

物业管理行业的收入在2019末已超万亿规模。

目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，各地物业服务水平参差不齐。

随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业市场份额将不断向优质龙头企业集中，优质的龙头公司将获得远高于行业平均增速的成长。

根据中指院的数据，预计2020―2024年物业服务百强企业的收入将保持12%左右的年复合增速增长。

物管板块龙头公司配置时点再现2020年10月份以来，行业迎来物管公司的密集上市期，市场供给大幅增加，加之2020年中报公布前市场预期普遍过高，行业龙头公司PE(TTM)从60倍左右调整至不到40倍。

我们认为，物管板块的龙头公司未来三年维持40%左右的净利润增速是大概率事件，并且随着年底的临近，估值切换后，行业龙头以三年40%左右复合增速足以支撑2021年30倍左右的的PE水平，龙头公司迎来再次配置的良机。

投资建议物业管理市场万亿规模，行业空间足够大，而目前碧桂园服务（6098.HK）等龙头公司的市场占率仅1%左右，外延式增长仍有较大提升空间。

我们维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；外延式增长低于预期；人员成本大幅上升。