光大证券-雅生活服务-3319.HK-跟踪报告：战略入股中航环卫，积极协同城市旧改-201225

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事件:1)2020年12月10日公司公众号称，已战略入股中航美丽城乡环卫集团有限公司(简称:中航环卫)，持有其30%股权。

中航环卫是国内生态环境综合服务领航者，位列2018年度全国环卫服务企业（签约能力〕第九名，深耕环卫行业，主营业务涵盖城乡环卫一体化运营、公用事业综合运维、市政基础设施投资与运营、智慧城市建设四大领域，业务覆盖全国,获得中国清洁清洗行业国家一级资质,同时也是为全国首家获得粤港澳联合认定AAAAA级标准化良好行为企业。

2)2020年12月24日，母公司雅居乐集团(3383.HK)公告称，与投资者（最终控制人为平安集团)达成协议，投资者同意向雅居乐支付合计70.51亿元，作为其各自收购项目(分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地,总地盘面积约176万平方米)的诚意金。

3)2020年11月9日,母公司雅居乐集团公众号称，已与广州市鳌头镇岭南村民委员会签约，正式成为岭南村旧村更新改造项目前期服务单位。

岭南村村域面积约280公顷，改造范围约120公顷，预估货值450亿。

后续雅居乐将为岭南村旧改提供基础数据摸查、改造策划等前期一系列服务工作。

点评:1)我们在前期报告中提出，随着中民物业及新中民物业并表，公司管理规模实现跨越式发展。

截止2020上半年，总合约面积(含中民、参股及咨询)约6.87亿平(2019年末为3.56亿平)，总在曾面积同口径）约5.48亿平(2019年末为2.34亿平)，覆盖全国29个省市，具备一定规模优势;管理业态进一步优化，公建业态占比提升至44%以上。

2)随着母公司雅居乐集团在城市更新旧改领域的深厚基础和突破发展，公司积极把握协同发展机遇，战略入股中航环卫，为扩大城市公服板块和非业主增值的营收奠定良好基础。

3)财务表现方面，鉴于中民物业并表影响，预计公司营收在2020年实现较高增长(预计78.9%)，后续将在高基数上维持平稳发展（预测2020-2022三年营收增长率为79%、31%、2296);毛利率将在一次性下降后维持稳定(预计2020-2022三年毛利率为31.5%、31.1%、31.29%)_。

盈利预测、估值与评级∶鉴于2020年H1新冠疫情对业务的影响，我们珞微下调公司2020年归母净利润为16.6亿原为17.0亿)r鉴于中民物业并表后毛利率下降水平有待观察，财务净收入绝对值较难预测(假设为0)_，下调2021-22年归母净利润为21.2亿、25.6亿(原为22.0亿、27.2亿);三年对应EPS分别为1.25元1.59元、1.92元。

鉴于近期行业标的供给增加，板块估值整体回调，下调公司2021年合理PE估值为28倍(原为30倍)，下调目标价至52.4港元(原为55.1港元);公司具备规模优势，母公司在城市更新领域发展良好，战略投资中航环卫利于提升协同,维持”买入”评级。

风险提示:中民物业并表后对利润率影响存在不确定性。