华安证券-房地产行业周报：供给积极带动库存微增，城市分化逐步加深-201226

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市场表现：上证指数本周上涨0.99%，收报于3396.56点；创业板指本周上涨0.71%，收报于2840.80点；沪深300本周上涨0.84%，收报于5042.01点。

房地产板块本周下跌2.70%，在28个行业内位列第21位。

新房成交：成交面积同比-4.3%，环比7.1%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约597万方，同比4.3%，环比7.1%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积123万方，同比31.8%、环比14.9%；二线（13城）一手房合计成交面积265万方，同比-23.7%、环比3.8%；三线（26城）一手房合计成交面积209万方，同比14.3%、环比7.3%。

二手房成交：成交面积同比-7.9%，环比0.7%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约173万方，同比7.9%，环比0.7%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积56万方，同比9.5%、环比3.4%；二线（8城）二手房合计成交面积89万方，同比75.0%、环比-1.8%；三线（7城）二手房合计成交面积28万方，同比-16.8%、环比4.0%。

新房库存：库存面积环比2.12%，去化周期9.4月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约10221万方，环比2.12%，整体去化周期（按面积）约9.4月。

其中，一线（4城）新房库存合计3268万方，环比0.60%，去化周期8.0月；二线（7城）新房库存3562万方，环比5.23%，去化周期9.0月；三线（7城市）新房库存3391万方，环比0.45%，去化周期11.9月。

土地市场：百城土地成交面积2032万方，成交土地总价802亿元，土地溢价率10.07%上周（12.13-12.20），百城土地供应数量为149宗，对应土地供应建面约1168万方；百城土地成交数量为192宗，对应土地成交建面约2032万方，成交土地总价约802亿元，百城土地溢价率为10.07%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为89万方、803万方和1140万方，同比分别为-79%、-59%和-60%，对应土地溢价率分别为9.27%、10.40%和10.50%。

投资建议：2020年，前三季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期”。

步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。

从统计局数据看，11月销售增速预期内回落但依然维持在较好的增长水平。

调控政策来到“主体层面”，受区域分化的影响土地市场呈“缩量提价”的表现，强化回款成为缓解到位资金压力的方式之一。

维持对竣工端修复的预判。

建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。