天风证券-房地产行业销售周报：重点城市二手房翘尾，落实楼市长效机制-201227

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行业追踪（2020.12.14-2020.12.20）一手房：环比下降21.2%，同比下降19.7%，累计同比下降8.62%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.3万套，环比下降21.2%，同比下降19.7%，累计同比下降8.62%，较前一周减少0.14个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.27%、-52.61%、7.51%；同比增速分别为20.2%、-57.85%、20.91%；累计同比增速分别为9.47%、-13.67%、-9.49%，较上周分别增加0.83、-0.76、0.47个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-28.33%、38.86%、28.75%、-69.05%；累计同比分别为11.94%、-1.78%、25.95%、8.51%，较上周分别变动0.45、1.28、2.01、-1.71个百分点。

二手房：环比下降40.91%，同比下降40.71%，累计同比上升3.62%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.77万套，环比下降40.91%，同比下降40.71%，累计同比上升3.62%，较上周减少0.2个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-31.53%、-57.73%、-0.75%；同比增速分别为-29.11%、-61.85%、79.93%；累计同比增速分别为19.3%、-6.4%、-4.42%，较上周分别变动了1.03、-1.1、0.9个百分点。

库存：去化周期26.2周，环比下降24.51%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计53.02万套，去化周期26.2周，环比下降24.51%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.27%、-26.61%、-0.21%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.3万套，环比下降21.2%，同比下降19.7%，累计同比下降8.62%，较前一周减少0.14个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.77万套，环比下降40.91%，同比下降40.71%，累计同比上升3.62%，较上周减少0.2个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计53.02万套，去化周期26.2周，环比下降24.51%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.27%、-26.61%、-0.21%。

年末重点城市二手房现翘尾行情。

重点城市二手房市场年末翘尾行情呈现波动上行态势，上周（2020.12.14-12.20）链家重点18城二手房实际成交量环比小幅下滑1.2%。

重点18城中11城成交环比下滑，长三角区域城市成交环比普遍增加。

成交增加的城市中普遍是长三角区域城市，如合肥成交环比大幅增加，上海、南京及杭州等成交也表现为小幅增加。

一线四城中，广州、上海两城年底季节性反弹态势明显，北京及深圳则相对平缓。

河南1-11月房地产开发投资6911亿元。

河南省统计局发布2020年1-11月份全省房地产开发和销售情况，全省房地产开发投资增速正在稳步回升。

数据显示，前11个月，河南全省房地产开发投资6911.3亿元，同比增长4.2%，增速比1-10月份回升0.2个百分点。

LPR连续8个月维持不变。

12月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

住建部部署2021年工作。

全国住房和城乡建设工作会议21日在北京召开，会议提出2021年八大重点工作，其中包括稳妥实施房地产长效机制方案。

针对房地产市场调控，此次会议指出，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

楼市因城施策。

江西省南昌市住房保障和房产管理局发布《关于进一步规范房地产开发企业自持房和自留房管理工作的通知》,明确了房地产开发企业自持房、自留房的部门管理职责，同时进一步规范房地产开发企业自持房和自留房上市交易流程。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。