中泰证券-万科A-000002-万物云拟分拆上市，多元业务价值提升-211109

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事件：11月06日，万科A公告拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市。

万物云分拆上市，万科A维持控股权截至2021年11月6日，万科A直接或间接合计持有万物云62.889%的股权。

本次万物云分拆上市，发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

分拆上市完成后，万科A股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

定位空间科技服务，提出平台化发展战略万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务，业务主要由空间（Space）、Tech（科技）、和Grow（成长）三大模块构成，并以空间服务为主。

城市空间服务中包含以“万科物业”为品牌的社区空间服务、以“万物梁行”为品牌的商企空间服务和以“万物云城”为品牌的城市空间服务；Tech模块包括“万睿科技”、“第五空间”；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，不仅连接成熟企业，而且孵化创新企业。

发展方向上，万科云提出了平台化发展愿景，与其他物业公司建立合作共赢关系。

万物云在住宅物业领域形成的BPaaS服务，未来将全面覆盖旗下各空间服务子品牌，并通过睿联盟向外输出。

管理规模行业领先，住宅物业营收占比最高截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米，位居行业前列。

2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元（YoY+33.3%）。

其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%，比例最高；截至2021年上半年，万科物业已在全国105个城市（含香港）布局，服务3490个项目。

商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%，万物梁行累计服务项目超1900个。

智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%，业务范围覆盖21个城市。

此外，社区生活服务收入5.6亿元，占比为5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比为3.1%。

债务结构安全，融资渠道拓宽公司债务结构健康合理，自2021年一季度回归绿档以来，债务结构持续优化。

截至9月底，公司净负债率为31.9%（YoY+4.3pct）；有息负债占总资产的比例仅为13.6%，且其中70.6%为长期负债。

债务安全之外，公司在手现金充足。

截至2021年9月末，拥有货币资金1471.1亿（YoY-15.0%），大幅高于短债及一年内到期有息负债总和782.9亿（YoY-8.0%）。

此外，万物云分拆上市后，融资渠道更为多元。

我们认为，一方面，分拆上市可有效增强万物云资本实力，使其拥有独立的资本运作平台和投资者基础。

另一方面，分拆上市也有利于万科A进一步优化财务结构，为未来持续稳定经营奠定基础。

投资建议：短期行业景气度受到需求下行压力冲击从而有所下行。

在行业不断出清的过程中，龙头房企低成本拿地机会增加，中长期良性成长空间打开。

同时，公司多元业务稳步推进，可持续经营能力大幅增强，分拆物业版块更加有利于公司向开发、经营、服务并重的“城市综合运营商”转型，助力企业估值水平上移。

我们预计，公司2021年至2023年，实现归属母公司净利润445亿、480亿及551亿，EPS分别为3.82、4.13及4.74，当前股价对应PE为4.76、4.41及3.84，维持“买入”评级。

风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。