安信证券-保利地产-600048-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（25），聚焦珠三角，拿地能级提升-201230

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■公司总览。

1）历史沿革。

保利地产为保利集团旗下控股子公司，主要负责房地产开发，2006年于上交所上市，2019年销售金额4618.5亿元，排名前10。

2）公司治理。

实际控制人为保利集团，合计持有公司40.61%的股权。

3）业务概览。

公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产销售收入占总营业收入的90.4%。

■历史报表视角下的信用资质分析。

1）从资产可持续来看，①存货方面，公司土储主要布局二线及三四线城市，聚焦珠三角、长江中游、长三角城市圈，项目布局相对分散；2020H1项目开发周期中位数为4.5年，高于样本房企中位数3.9年，主要源于其平均项目体量相对较大，为38.3万方，大于样本房企中位数22万方；2020H1拿地强度为36.5%，低于监管要求。

②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1，公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为2.6%，商业管理面积共计287万方。

2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较依赖银行及其他借款，有息负债抵质押率、短债占比均较低。

②偿债能力方面，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为2倍、87.5%、70.1%，均满足监管要求。

③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比略高于TOP10房企中位数；对外担保/净资产为5.7%，处于较低水平。

■未来经营视角下的信用资质变化。

1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升，新增土储依旧集中在珠三角，在中原、东北地区拿地力度有所加大；拿地集中度较2019年小幅下降，拿地强度较2019年小幅上升。

②销售方面，1-11月累计销售金额4630.4亿元，同比增长10.3%，已超过2019年全年销售金额4618.5亿元。

③回款方面，2020H1公司销售回款率小幅降至90.1%，仍处于相对较高水平。

2）广义负债可持续：2020年以来公司公开市场融资顺畅，1-11月累计获得净融资172.2亿元，发债利率有所下行、发债久期整体拉长。

3）公司治理可持续：多元化方面，2018年公司确定了？以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的‘一主两翼’业务板块布局？，物业、商业等业务相对成熟。

■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。