中泰证券-2021年房地产行业年度策略：轻博弈，重经营-201230

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地产开发：三道红线后，房地产行业整体预期回归稳定，以往加杠杆广囤地，赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。

调控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下，通过促进开发商开工经营效率和质量的提升，促进行业施工，带动产业链上下游的增长，让房地产回归消费属性。

推荐头部龙头房企万科、保利地产；关注成长型房企金地集团、中南建设、金科股份、绿城中国；以及区域型高品质深耕型房企，滨江集团。

物业管理：行业优质赛道逻辑稳固，竞争格局逐渐清晰：品质依旧是行业竞争力的核心，科技是下一个节点的比拼；增值服务及城市服务拥有广阔的蓝海。

疫情后行业估值分化：背靠地产母公司的龙头物管企业在多维度比拼中较为有优势，同时，细分领域的龙头及有特色的公司，也有望长期获得资本市场的认可。

推荐：永升生活服务、保利物业；建议关注：碧桂园服务、招商积余、华润万象生活、卓越商企。

中介经纪：房地产经纪行业在逐渐从赚取信息不对称，比拼低佣金率的无序竞争，转向服务质量、交易撮合效率及安全保障的良性竞争中，中介费将由信息不对称定价转向服务质量定价。

当前竞争格局下，看好行业中头部企业的发展前景，推荐关注贝壳等头部企业。

风险提示：房地产调控政策收紧超预期、平台经济监管政策超预期、行业数据测算偏差风险、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。