西南证券-金科服务-9666.HK-智慧服务别具特色，西南区域独占鳌头-201231

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推荐逻辑：（1]）依靠口碑和品质，雄踞西南物企榜首，2020H1西南区域营收占比达59%，极具区域优势。

（2）通过内生外拓，管理规模快速提升，合约面积/在管面积比值2.0，未来增长确定性强。

（3）公司加码智慧科技，人工成本占比由61%降至46%，管理费用由14.1%降至6.6%，成本优势显著。

雄踞西南物企榜首，业绩飞速提升。

公司2020H1营收达13.7亿元，同比增长36%，归母净利润2.9亿元，同比增长81%，17-19CAGR达80%居行业前列。

公司利润率稳定提升，2017-2020H1净利率由10.9%增至22.1%，毛利率由26.8%增至31.6%。

公司依靠口碑和品质，连续6年位居西南物管企业榜首，2020H1西南区域在管面积占比达54%，营收占比达59%。

管理规模持续增长，积极布局多元业态组合。

2020H1公司在管面积1.3亿平，合约管理面积2.6亿平，合同管理面积/在管面积比值为2.0，储备项目充足。

一方面，金科股份为公司提供充足的储备面积；另一方面，公司持续提升外拓力度，2020H1公司外拓项目合约面积占比达57%，营收占比达36%。

公司积极布局多元业态，2017-2020H1非住宅在管面积占比由5.9%增至16.2%，公司也积极探索城市服务，目前累计已有9个项目落地。

增值服务高歌猛进，智慧科技独具特色。

受益于母公司销售，公司非业主增值服务营收呈现快速增长，2020H1营收2.9亿元，同比增长29%。

社区增值服务高歌猛进，2020H1营收1.3亿元，同比增长28%，2017-2019年营收占比由7.3%增至10.3%，毛利占比由16.5%增至17.3%，与同行对比，仍有较大提升空间。

公司打造专业化社区增值服务，家居服务逐渐成为核心，营收占比达50%，构建邻里文化及打造金科大社区APP都推动业务不断渗透。

公司持续加码智慧科技，全面提高公司运营效率，2017-2020H1人工成本占比由61%显著下降至46%，管理费用也由14.1%降至6.6%，处于行业较低水平。

盈利预测与投资建议：预计公司2020-2022年净利润复合增速为59.8%，参考可比公司给予公司2021年业绩40倍PE，目标价为67.60元（相当于80.69港元），首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：金科项目交付及第三方拓展不及预期、增值服务发展不及预期。