安信证券-房贷集中度新政的影响全解析：监管模式、信用压降、地产销售与房企风险（更正）-210102

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■事件：2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求建立“房地产贷款集中度管理制度”，分5档设置银行房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两个上限。

■我们认为：房地产贷款集中度管理是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，与“三条红线”一起丰富了原有的监管体系，实现了房地产监管从需求侧到供给侧、从增量到存量、从单一调控到联合监管的重要转变。

2020年7月25日韩正主持房地产工作座谈会，央行二、三季度货币政策执行报告均强调，“实施好房地产金融审慎管理制度”，8月下旬以来，以“三条红线”为代表的监管政策密集落地，房地产多样化监管呼之欲出。

当前房地产调控有三个变化，（1）从需求侧到供给侧。

调控由“限购、限贷、限价、限售、限离”等需求侧管控拓展到“三条红线”、贷款集中度等供给端监管；（2）从增量到存量。

此前调控更多关注“增量”，如“三条红线”控制有息负债增速，本次新政着眼“存量”，关注贷款余额结构的优化；（3）从单一调控到联合监管。

房地产调控由单行业监管上升至金融和房地产的联合监管。

新政将压降多少房地产贷款？从2020年中报数据来看，35家上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。

假定不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，预计或导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。

新政如何影响房地产行业？（1）个人住房贷款余额压降或对房地产销售端形成小幅扰动。

新政可能带来2021年个人住房贷款余额少增3500亿左右，假设平均首付比例为50%，则或拖累商品房销售金额7000亿左右。

但考虑到购房者在不同银行之间的腾挪，实际影响可能小于7000亿。

（2）房地产开发贷压降压力下，部分银行可能优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年年报财务指标的改善情况。

根据上述预测，2021年房地产开发贷款余额少增500亿左右（用房地产贷款减去个人住房贷款计算，不考虑企业购房贷款等不包括在个人住房贷款但包括在房地产贷款中的小项），部分有开发贷压降压力的银行或优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年财务指标的改善情况。

■风险提示：测算结果与实际可能存在偏差、房地产调控超预期等。