兴业证券-银行业银发〔2020〕322号文点评：地产监管走向台前，中小银行压力各异-210103

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事件：2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

房地产监管政策：从限制融资需求向融资供给/需求双约束演进。

早在2020年初，央行在全年工作会议上提出“加快建立房地产金融长效管理机制”的建立。

322号文出台，呼应了地产金融长效管理机制的年初目标，从房企融资供给的角度进一步约束了其杠杆扩张。

《通知》以分类分档、适度弹性、充分过渡，同时支持住房租赁及资管新规回表的原则进行监管规范。

2个监管指标：包括1）全部房地产贷款占比和2）个人住房按揭占比；5档分类：按照中资大型银行（6+1）、中资中型银行（12+3+2）、中资小型及非县域农合、县域农合及村镇银行分为5档，分别设立上述两个监管指标的监管上限；±2.5%弹性空间：对于中小金融机构（适用3-5档），可在基准上±2.5%对地方法人设立区域性监管要求；2或4年过渡期+住房租赁/新规回表除外：超标比例<2%，过渡期2年，意味着每年压降1pct以内；若超标比例>2%，过渡期4年。

总量层面压力多大？根据我们的估算，依据《通知》分类分档标准，上述两个指标的理论上限值为34%和27%，目前全行业仍有一定的安全垫，压降压力不大。

除了压降新增外，还能够采取的替代性方案包括贷款转非标/标债或贷款（abs）出表，但空间相对有限。

上市银行层面，部分银行存在压降需要。

股份行压力多数在按揭，区域性银行压力多数在对公。

大行中的建行、邮储会有轻微的超标，均执行2年过渡期；股份行中的招行、浦发、兴业，城商行中的杭州、成都、郑州、青岛、厦门和青农在两个指标中至少1项超标，除浦发外均执行4年过渡期。

例如平安、浙商等房地产贷款集中度较低的银行，未来有望获得更优的房地产贷款量价组合。

其他非上市银行层面，总体压力可控。

在130+家的主要城/农商行中，贴近或超过上限的大致在20家左右。

目前银行板块估值0.69xPB，12月至今银行板块的调整主要受交易层面扰动，基本面向好趋势不改，静待短期信贷及中期经营数据验证。

月内板块调整动因更多来自短期12月及1月经济及上市公司数据处于相对真空窗口，预计节前流动性及金融数据继续处于绝对相对水平高位，继续看好银行岁末年初表现。

个股上，长期看好行业龙头的战略/业务领先能力，包括招行、平安、宁波等，当下时点关注股份行及小行中，基本面优秀、估值弹性较大的标的，包括兴业、光大、杭州、成都等。

风险提示：不良超预期暴露，监管政策超预期变化，经济超预期下行。