中信证券-房地产行业2020年12月行业运行数据点评：房地产贷款集中度管理的三个影响-210103

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即使受疫情影响，重点地产企业销售依然实现显著正增长。

房地产贷款集中度管理制度出台，将有效避免市场过热，推动区域表现分化及企业融资成本分化。

全年销售实现显著正增长。

2020年12月，我们跟踪的20家重点企业销售金额同比增长14.3%，2020年全年同比增长8.3%，即使有疫情影响，销售数据还是实现显著增长，披露销售计划的企业平均完成度为105%。

房价保持平稳，重点企业销售均价同比微涨0.8%。

房地产贷款集中度管理制度出台。

2020年末，央行、银保监会发布新规，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同金融机构的房地产贷款占比，个人住房贷款占比提出要求，并针对超标程度不同，设置2-4年的过渡期。

这是继三道红线监管开发企业杠杆指标后的又一针对房地产融资的监管政策。

房地产贷款集中度管理新规的三个影响：1）限制年初按揭冲量，有助于避免市场过热；2）推动区域市场进一步结构分化，我们认为，融资政策可能会加大区域之间的分化，在2021年形成区域强者恒强，弱者恒弱的局面；3）推动企业融资成本进一步分化。

我们相信，2021年起，仍然无法达标三道红线要求的房地产公司可能面临更大压力。

风险提示：收紧房地产贷款的背景下，个别公司的资金链问题，可能引发传染性风险的可能性。

从量的集中度转向质的可靠性，关注信用和盈利能力两条主线。

我们认为，对权益市场来说，贷款的集中度管理并没有超过预期。

企业的竞争越来越远离市场份额的竞争，而转为盈利能力和发展稳健程度的竞争。

虽然一些企业的市场占有率没有提升，但这些企业的盈利远较同行更为可靠。

具体来说，资金成本所显示的企业信用，以及企业销售利润率水平，可能是衡量企业价值的两个重要标准。

我们认为，蓝筹地产公司具备投资价值，推荐保利地产、金地集团、万科A、碧桂园、龙湖集团和华润置地。