天风证券-房地产行业12月百强房企销售点评：龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成-210103

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事件：克尔瑞公布2020年12月百强房企销售额，10强、11-50强、51-100强单月同比增速分别为17.1%、27.0%、51.8%，1-12月累计同比增速分别为7.1%、16.1%、15.3%。

龙头房企表现超预期，中小房企冲击12月销量。

克尔瑞公布2020年12月百强房企销售额，10强、11-30强、31-50强、51-100强房企单月实现销售金额分别为4624、5264、3116、4183亿元，单月同比增速分别为17.1%、28.5%、24.4%、51.8%，环比上月增速分别为1.3%、16.6%、17.3%、21.2%，51-100强房企单月销售增速大幅领先。

从个企单月销售表现来看，华润置地（130.9%，单月销售增速，下同）、绿城（110.4%）金茂（85.0%）、万科（73.3%）、中海（72.7%）等规模在2000亿以上的头部房企均实现超70%以上增长，其中万科仅单月销售额近千亿，中型房企如雅居乐（140.2%）、龙光（139.4%）、华发（79.7%）、正荣（77.0%）等开始向千亿及千亿以上销售规模发起冲击。

以量带销趋势明显，31-50强房企增速相对领先。

10强、11-30强、31-50强、51-100强房企1-12月累计实现销售金额48547、36932、21098、23885亿元，累计同比增速分别为7.1%、14.9%、18.2%、15.3%，分别较上月增速提升0.96pct、1.99pct、1.01pct、5.60pct，31-50强房企多有冲击千亿规模的诉求，年内销售增速整体领先于其他规模区间房企。

从销售面积及销售均价的变动情况来看，10强、11-30强、31-50强、51-100强房企销售面积年内增速分别为9.7%、7.3%、14.2%、9.0%，销售均价年内增速分别为-2.4%、7.0%、3.5%、5.8%，前10强房企销售表现量涨价跌，11-30强房企年内销售均价涨幅超其他区间房企，31-50强房企销售面积增速处于领先水平，年内整体销售以量带销趋势较为明显。

从权益比例变动情况来看，10强、11-30强、31-50强、51-100强房企销售金额权益比例分别为76.3%、69.6%、70.5%、70.5%，较上年分别提升0.18pct、收缩1.58pct、收缩0.06pct、收缩3.29pct，前10强房企权益比例略有提升，51-100强房企权益比例下降幅度相对较大。

整体销售目标超额完成，5000亿房企再添新丁。

从个企销售完成情况来看，我们跟踪的37家房企中，实现负增长、[0%,+10%]、（+10%,+20%]、（+20%,+30%]、增速超30%房企分别有5、7、13、7、5家，前10强中华润置地（17.3%，累计销售增速，下同）、恒大（15.7%）、世茂集团（15.2%）增速超15%，绿城中国（58.5%）、龙光集团（50.9%）、中国金茂（39.1%）、越秀地产（32.7%）、华发股份（30.6%）增速超30%。

根据披露销售目标的房企计算，2020年有披露销售目标房企年内目标完成度达104.0%，超额完成目标，招商蛇口（111.2%，销售目标完成度，下同）、金茂（111.9%）、荣盛发展（112.2%）实现超平均水平增长，中型房企如佳兆业（143.5%）、雅居乐（122.3%）、越秀地产（121.0%）、华发股份（120.5%）等表现出更强的销售弹性，未完成目标房企7家。

从绝对规模上看，5000亿榜单再添新丁（保利），世茂销售规模突破3000亿，金茂、金科、中南、绿城跻身2000亿规模房企，龙光、华发、中骏等房企突破千亿大关。

投资建议：从克尔瑞公布的12月百强房企销售榜单来看，龙头房企如华润置地（130.9%，单月销售增速，下同）、绿城（110.4%）金茂（85.0%）、万科（73.3%）、中海（72.7%）等规模在2000亿以上的头部房企均实现超70%以上增长，其中万科仅单月销售额近千亿，龙头房企销售表现持续超预期，根据披露销售目标的房企计算，2020年有披露销售目标房企年内目标完成度达104.0%，超额完成目标，规模诉求仍或为部分房企短期内追求的目标之一。

融资新规下可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。

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风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹。