中泰国际-新股报告：荣万家生活服务有限公司（2146 HK）-201231

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公司简介荣万家生活服务是一家成立于2000年的综合性物业管理服务提供商，扎根环渤海经济圈，服务范围涵盖长三角及大湾区等重点区域，背后母公司是中国知名房地产开发商荣盛发展（2146SZ）。

根据中国指数研究院的资料，按2020年综合实力计，公司在中国物业服务百强企业中排名第19位。

截至2020年6月底，公司共管理272个物业管理项目，在管总建筑面积为5,240万平方米，订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8,060万平方米。

中泰观点背靠母公司荣盛发展集团，未来业绩增长确定性极强：荣盛发展集团自2013年开始稳居中指院综合实力排名的中国房地产百强企业前20名，并于2017年开始连续4年位居第16位，截至2020年上半年荣盛发展集团合共拥有总土储面积约4,040万平方米。

集团位于15个城市的27个项目总合约建筑面积为1,420万平方米，预期将于2020年底交付给荣万家生活服务，而位于27个城市的63个项目总合约建筑面积为1,100万平方米，预计将于2020年后交付。

未来受益于荣盛发展集团的丰富资源，公司业绩会有确定性增长。

经营业绩方面：2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币7.3亿元、9亿元、12.8亿元及7.6亿元，其中物管服务收入占比近6成，而来自荣盛发展集团开发的物业产生的收入分别占物管服务收入的100%、99.9%、99.8%及99.3%；毛利率分别为16%、16.7%、18.2%及28.6%；分包商费用分别占销售成本总额的1.8%、4.2%、22.9%及33.6%；归母净利润率分别为5.2%、8%、8.8%及13.7%；经营活动所得现金净额分别为5,225万元、9,584万元、3,324万元及5,610万元；物业管理费收缴率分别为90.7%、89.4%、90.9%及74%。

估值方面：按全球公开发售后的3.8亿股本计算，公司市值为50.6-69亿港元。

估值方面，20年公司滚动市盈率约为25.9-35.3倍，低于行业平均水平。

此次稳价人是华泰国际，2020年参与保荐项目8个，首日表现3涨3跌2平。

荣盛发展集团的63个项目共计1,100万平方米，预计将于2020年后交付给荣万家生活服务管理，我们认为公司背靠母公司的资源优势，未来几年可为自身业绩带来确定性增长，此外考虑公司估值较为合理，给予其73分，评级为“申购”。

风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖荣盛发展集团。