安信证券-一文读懂预售资金监管：政策全景、变化与影响-211113

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中国预售制度的监管框架和国际对比。

商品房预售制度1956年起源于香港，当时又被称作“预售楼花”。

1980-1986年，深圳和上海借鉴香港，率先开展商品房预售试点。

1994年，《城市房地产管理法》对商品房预售制度作出原则性规定，同年11月《城市商品房预售管理办法》出台，对预售监管细则进行完善，这两项政策构成了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售资金监管等，地方制定相应的管理规定和实施细则。

从国际经验来看，多数国家和地区也推行商品房预售，但对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式，预售制度的融资功能相对较弱。

如美国、英国等要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；德国、法国、新加坡、韩国等，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。

香港的预售制度融资功能相对较强。

各地预售资金监管政策梳理。

（1）资金收存方面，各地规定差异不大。

从资金监管范围看均包括全部购房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等，部分地区如合肥强调还包括订金部分。

从资金收存方式看多数地区均强调预售资金直接存入监管账户。

（2）资金取用方面，预售资金可分为重点监管资金和一般监管资金，取用条件有所不同。

其中，①重点监管资金的监管金额一般与工程款金额相当，用于保障项目交付，根据工程进度支取。

从额度看，部分城市规定为预售款的10%-40%，如广东城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%；部分城市规定为工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多为1.2倍；部分城市制定统一标准，如济南为3500元/平，北京为不低于5000元/平。

从重点资金取用条件看，各城市根据工程进度节点控制最低留存比例。

其他特殊规定上，部分地区允许“保函替代”，部分地区根据房企信用资质调整监管比例。

②一般监管资金的取用规定各城市有所不同，最宽松的是“企业可自行提取”，如山东、天津等；部分地区规定向监管银行申请提取，如重庆、福州、温州等；部分地区规定向监管部门申请提取，如厦门、合肥、无锡等。

近期预售资金监管政策的变化。

2021年9月以来，随着房企负面舆情增多，多地加强预售资金监管，其中11月1日和11月4日，北京和成都先后发布预售资金监管新规，引发市场关注。

（1）成都新规侧重于“纾困”，保障困难项目的交付。

新增“例外支取”条件，对因销售不畅等导致监管账户中的资金未达到监管额度的困难项目，允许企业提出预售款例外支取申请。

（2）北京新规侧重于“优化”条款，方向有“松”有“紧”。

一方面，部分条款收紧，包括明确重点监管资金下限，强调定金需直接存入监管账户，提出对风险项目实施封闭管理等。

另一方面，部分条款放松，包括允许开发企业按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，缩短放款时限等。

预售资金监管加严对行业的影响。

（1）此前，预售资金监管较松造成房企“受限货币资金剔除率”明显偏低和“现金及现金等价物账面金额”大幅高估。

以38家A股上市房企为例，2021Q3货币资金总额1.1万亿，用货币资金减去现金及现金等价物匡算的受限货币资金在854亿元左右，但按照3.7万亿合同负债总额与10%的重点监管资金比例简单估算，重点监管的预售资金或在3700亿左右，在忽略保证金等其他受限资金和工程进度差异等其他因素的情况下，房企的“受限货币资金剔除率”可能明显偏低，“现金及现金等价物账面金额”可能大幅高估。

这可能诱导房企在“现金幻觉”下过大地支出现金，当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金，房企流动性开始承压，预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大，进而形成负反馈。

（2）此外，由于低能级城市建安支出与房价之比相对更高，这可能会相应抬高预售监管资金账户中受限资金的比例，再加上部分城市销售走弱等因素，需重点关注主要布局这些城市的房企由于预售资金监管执行层面超预期收紧和近期执行纠偏而带来的可动用现金流的边际变化。

风险提示：政策执行差异，风险演化进度超预期等。