天风证券-房地产行业政策评价：关于加强和改进住宅物业管理工作的通知-210107

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事件：1月5日晚，住房和城乡建设部等部门发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理六个方面落实具体行动。

突破住宅物业费调价限制文件第十一条中明确提出住建部门需公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，物业行业协会需定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考，引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。

若物业服务价格实行政府指导价的，由相关部门公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

我们认为此项举措旨在促进物业服务价格市场化，通过明确住建部门及物业行业协会职责，作为第三方补充，提高业主对物业服务价格的接受度，该动作或将直接改善住宅物业费调价难的问题，同时有利于品质物业公司合理提高溢价。

文件中提倡以酬金制计费方式，我们认为同样出于酬金制下物业支出更加公开透明的考虑，一定程度上可以减少物管公司与业主在物业收费及提价方面的矛盾。

入驻长期赛道逻辑成立文件第十五条中提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

此项举措旨在鼓励有条件的物业公司围绕居民生活需求开展社区增值服务，并进一步提出，开展养老、家政等生活服务业务的物管公司可以申请相应优惠扶持政策，我们认为该动作或将进一步激发物管公司在探索社区增值服务领域的热情，在当前社区增值服务在小区内的覆盖率及渗透率仍较低的背景下，社区增值服务内容不断补充及模式逐渐成熟，将有望成为物管公司在基础物管服务高增长之后的另一盈利增长极。

物管标的供给高峰已过去年下半年恒大、华润等龙头物业相继上市，加之物业股批量配股，对市场冲击较大，整体估值有所回落，我们认为当前物业标的供给高峰已过，加之今年3月份预计将有一批物业股进入港股通，物业板块仍值得关注。

另，文件中多处提及如支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平（第十条），我们认为当前行业整合出清并未结束，具备一定品牌及规模实力的物管公司，将进一步加速淘汰规模小、效率低的中小物管公司，行业集中度提升趋势不改。

投资建议：我们认为此项《通知》中多项提法，如城市服务下沉、老旧小区管理、从业人员薪酬激励、物业费收缴及提价、智慧物业建设、生活服务开展等多方面制定实施细则，旨在进一步明确行业规范，全面推行专业化物业管理，有利于物管行业规范发展，利好品质物管公司。

同时住宅物业费调价有所放开，社区增值服务发展潜力较大，加之物业板块估值经前期调整后具备一定的吸引力，建议持续关注物业板块，可关注三类物管公司：1）龙头物管公司，如碧桂园服务、保利物业、绿城服务等；2）成长型物管公司，如永升生活服务、新城悦服务等；3）商业物管公司，如华润万象生活、宝龙商业、金融街物业等。

风险提示：宏观经济波动、成本大幅上升、行业竞争加剧。