天风证券-万科A-000002-12月销售数据点评：单月销售规模创历史新高，拿地力度持续提升-210108

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事件：公司公告12月经营简况，12月实现合同销售金额1015.4亿元，YOY+77.18%，实现合同销售面积642.2万方，YOY+54.82%；1-12月累计合同销售金额7041.5亿元，YOY+11.62%，累计合同销售面积4667.4万方，YOY+13.50%。

全年销售超预期，单月量价齐升12月实现合同销售金额1015.4亿元，YOY+77.18%，环比+76.47%；实现合同销售面积642.2万方，YOY+54.82%，环比+62.83%；对应销售均价15811元/平米，较上月提升1222元/平米。

1-12月累计合同销售金额7041.5亿元，YOY+11.62%，较上月增速提升6.55pct；累计合同销售面积4667.4万方，YOY+13.50%，较上月增速提升4.64pct；对应销售均价为15086元/平米。

公司全年销售超7千亿，规模再突破，全年表现超预期；其中12月份单月同比、环比量价齐升，规模高增明显，创历史来单月销售规模新高。

单月新增项目以一二线城市为主，累计权益比例有所下降12月新增项目34个，总地价口径看，城市能级分布上，一线城市：二线城市：三四线城市=31%：54%：12%；城市圈分布上，环渤海：中部：其他：长三角：珠三角：西部：海南岛=9%：3%：2%：9%：41%：31%：2%；城市区域分布上，华北：华东：华中：东北：西北：华南：西南=2%：16%：3%：2%：4%：44%：26%；单月新增区域以一二线城市为主，城市圈分布上以珠三角、西部区域为主。

12月单月新增项目占地面积320.3万方（环比+107%），新增建面776.7万方（环比+112%），总地价393.82亿元（环比+93%）；对应权益占地面积223.6万方（环比+121%）、权益建面530.6万方（环比+111%）、权益地价336.8亿元（环比+142%）。

1-12月累计新增项目167个，累计建面3219万方（YOY-17%），累计地价款1934亿元（YOY-17%）；对应权益累计建面2149万方（YOY-24%），权益累计地价款1366亿元（YOY-21%）。

以建面、价款口径看，单月权益比例分别为68.3%、85.5%；累计权益比例分别为66.8%、70.6%，低于19年全年的72.6%、75.0%。

年内拿地力度的次高点，权益拿地力度的最高点12月单月拿地力度38.8%，权益拿地力度33.2%，较11月拿地力度分别提升3.3pct、提升9pct；为年内拿地力度的次高点、权益拿地力度的最高点，且高于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%。

1-12月拿地力度、权益拿地力度分别为27.5%、19.4%，累计拿地力度处于16年来同期水平的低位。

12月新增楼面价为5070元/平米，较11月楼面价下降514元/平米；单月楼面价/销售均价为32.1%，较上月下降6.2pct。

1-12月累计新增项目楼面价为6008元/平米，累计楼面价/销售均价为39.8%，略高19年全年39%的水平。

投资建议：公司12月份单月同比、环比量价齐升，规模高增明显，创历史来单月销售规模新高，全年销售超7千亿，规模再突破，全年表现超预期。

我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元，对应EPS为3.70、4.10和4.55元，对应PE为8.35、7.53和6.79，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。