天风证券-宏观点评：房贷集中度管理制度的短期影响和中长期指引-210109

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央行及银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对所有银行分五档次，设置总房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

截至2020年3季度，房地产贷款余额为48.8万亿，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。

结构上，房地产贷款主要包括三个种类：房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款，其中个人住房贷款占比最高，达到68.8%，占各项贷款余额的比例为19.8%。

预计房贷集中度管理制度的短期影响有限，相比之下应更加重视理解房地产长效机制下的中长期政策思路。

三道红线和集中度管理分别约束了需求和供给，核心在于去化房地产行业的金融属性，降低发展模式对房地产-土地金融模式的依赖，为稳杠杆、破刚兑打下基础，进而为产业结构性转型和要素市场化流通提供空间。

随着房地产增速向销售增速收敛、基建增速向内生性增长收敛，制造业投资和消费在经济增长中的比重会提升，其中产业趋势中长期向好的方向如高技术制造业、高技术服务业逐渐成为经济增长的内核和稳定器。

风险提示：房地产表外渠道融资明显增长；地方财政收支压力上升。