华安证券-房地产行业周报：物管拓宽提速在即，开发调整以稳为主-210109

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市场表现：上证指数本周上涨2.79%，收报于3570.11点；创业板指本周上涨6.22%，收报于3150.78点；沪深300本周上涨5.45%，收报于5495.43点。

房地产板块本周下跌2.13%，在28个行业内位列第27位。

新房成交：成交面积同比-1.8%，环比-33.6%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约516万方，同比1.8%，环比-33.6%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积82万方，同比16.7%、环比-48.4%；二线（13城）一手房合计成交面积260万方，同比-15.4%、环比-22.8%；三线（26城）一手房合计成交面积175万方，同比17.9%、环比-38.0%。

二手房成交：成交面积同比-31.3%，环比-33.3%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约119万方，同比31.3%，环比-33.3%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积31万方，同比-32.2%、环比-53.0%；二线（8城）二手房合计成交面积69万方，同比53.4%、环比-21.1%；三线（7城）二手房合计成交面积19万方，同比-25.6%、环比-25.3%。

新房库存：库存面积环比-1.70%，去化周期9.3月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9979万方，环比1.70%，整体去化周期（按面积）约9.3月。

其中，一线（4城）新房库存合计3173万方，环比-1.00%，去化周期7.5月；二线（7城）新房库存3544万方，环比-2.19%，去化周期9.5月；三线（7城市）新房库存3262万方，环比-1.84%，去化周期11.5月。

土地市场：百城土地成交面积2107万方，成交土地总价617亿元，土地溢价率6.64%上周（1.4-1.9），百城土地供应数量为150宗，对应土地供应建面约1271万方；百城土地成交数量为230宗，对应土地成交建面约2107万方，成交土地总价约617亿元，百城土地溢价率为6.64%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为153万方、1190万方和764万方，同比分别为22%、-15%和-53%，对应土地溢价率分别为0.00%、7.31%和9.64%。

投资建议：本周，住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，主要涉及一、融入基层社会治理体系；二、健全业主委员会治理结构；三、提升物业管理服务水平；四、推动发展生活服务业；五、规范维修资金使用和管理；六、强化物业服务监督管理。

我们认为，物管公司的服务模式有望由“单方输出”向与业主“互动”转变。

“内容+范围”双线拓宽服务边界，扩容在即。

强化监督管理，则有利于“人员、定价、效率”的优化竞争。

物管行业除受益于商品房增量的释放，同样享受丰厚存量资源的潜在红利。

业务已发展至“基础服务稳固筑底、增值服务锦上添花”的阶段。

资源向头部倾斜，集中度提升是大势所趋。

“品牌、科技、人才”等因素或成未来竞争的重要力量。

估值方面，物管与开发的不同点似乎体现在行业扩容与公司分化同步进行。

建议从在管规模、合约在管比、在管构成（按业态、来源）、盈利能力（基础、增值）等多维指标评估企业价值。

建议关注：碧桂园服务、保利物业、宝龙商业、招商积余等。

同时，建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。