浙商证券-固定收益专题研究：三道红线、永煤违约、房贷新政对地产债的影响-210110

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研报要点：三道红线、永煤违约、房贷新政三大事件梳理2020年8月20日，住房城乡建设部和央行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是房企融资的“三道红线”，从资金需求端来控制房企有息负债规模增长速度。

11月10日，永煤集团未能按期兑付其超短期融资券到期应付本息，构成实质违约，引发市场担忧情绪。

12月31日，央行和银保监会联手颁布房贷新政，房贷新政自2021年1月1日起直接实行，对银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比分5类进行限制。

三大事件对不同信用评级地产债影响几何从整体趋势来看，AA级地产债信用利差反应最为剧烈，AA+次之，AAA级地产债反应则相对温和。

三道红线事件使AAA级地产债信用利差短期小幅走阔，而对AA+和AA级地产债信用利差的影响迟滞到9月和10月，总体来看三道红线在长期内使地产债信用利差温和上升。

永煤违约事件使各信用评级地产债信用利差出现了上升，其中AA级地产债信用利差上升幅度最大。

房贷新政使房地产融资环境进一步收紧，预计各信用评级地产债信用利差还将进一步走阔，AA级地产债信用利差预计上升幅度最大，AAA级地产债信用利差小幅走阔。

三大事件对不同知名房企地产债影响几何我们将以恒大、碧桂园、万科、保利、融创、绿地、华润置地、龙湖控股、世茂股份为研究对象分别研究三大事件对其信用利差的冲击。

恒大今年受债务危机的影响，加之三大事件的冲击，其信用利差增幅在今年相对AAA级地产债更大，碧桂园、万科被归于三道红线中相对较为安全的黄档，三大事件的冲击虽然使其信用利差走阔，但其增幅小于AAA级地产债平均水平。

保利被归于三道红线中的最为安全的绿档，其信用利差也出现了走阔，但其变化相对AAA级地产债平均水平较为温和。

风险提示：房地产政策超预期收紧，房地产债信用利差走阔。