国盛证券-中海物业-2669.HK-外拓有望加力扩张，老牌央企物管超跌低估-210110

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市场化外拓有望持续发力推动管理规模加速扩张。

过往公司主要承接中海地产开发的项目，截至2020年6月末，公司在管面积为1.58亿平米，预计来自关联地产及外拓项目比为9:1。

2019年，公司发力市场化外拓，新增外拓合约面积1504万平米；2020年上半年，公司在港澳地区承接多个医院、政府单位、商业物业及住宅等项目，新增外拓合约面积为1162万平米，外拓合约增长明显，我们预计2020年全年外拓有望突破2600万平米。

随着公司加强外拓战略要求、团队建设和激励安排，预计公司内接与外拓存量在管面积比例至2025年有望达到1:1，对应2020-2025关联地产/外拓项目的在管面积复合增速分别为10.9%/52.1%，公司在管面积的扩张有望迎来提速。

中海地产销售稳健、拿地积极，“三条红线”背景下竞争优势显著。

2020年中海地产实现销售金额3607亿元，同比增长12.5%；实现销售面积1917万平米，同比增长6.8%。

中海地产在拿地端同样积极，2020年全年拿地应占楼面面积达1328万平米，拿地金额仅次于碧桂园及万科；截至2020年6月末，公司土地储备为9006万平米。

中海地产长期坚持高盈利低杠杆的经营战略，资产负债率、净负债率、现金短债比等均处于行业最健康的区间，同时作为央企龙头，融资渠道顺畅，成本较低，在“三条红线”政策背景下竞争优势显著，预计未来交付给中海物业的面积有望延续稳健增长。

加强与中建集团内部合作及资源对接，有望加速各项业务进展。

公司是中建集团下属企业，中国建筑是国内最大的建筑公司，2020年建筑业务新签合同金额达到2.77万亿，其中新签房建/基建合同分别为2.08/0.68万亿，全年施工面积15.4亿平米，竣工面积达到1.9亿平米。

公司在业务发展中，一方面跟随中国建筑在EPC项目投标中承接多种类型的建筑智能化业务设计施工（兴海物联业务），另一方面通过中国建筑业务参与到相关项目物业招投标中，有利于加快合约面积增长（例如2020年8月公司签约西安幸福林带PPP项目，该项目为中国建筑中标）。

投资建议：我们预测公司2020-2022年归母净利润分别为6.33/7.92/9.91亿港元，同比增长17.6%/25.1%/25.2%，对应EPS分别为0.19/0.24/0.30港元，2019-2022年CAGR为23.1%，当前股价对应2020-2022年PE分别为27.4/21.9/17.5倍。

自去年年中以来公司股价回调明显，一方面受板块调整影响，另一方面也与市场担心央企物管企业激励不足有关。

公司在2020年下半年以来业务进展良好，外拓项目持续发力，作为大型央企旗下的物管企业，资源充足，在市值/关联地产规模、市值/在管面积等指标均存在一定低估。

公司作为老牌品质物管央企资源雄厚，外拓发力规模有望加速扩张，考虑到公司较高的盈利质量及偏低的估值，给予公司目标价7.2港元（对应2021年30倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：中海地产增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，增值服务发展不及预期风险等。